深圳市易建房科技有限公司欢迎您!
  • 在线咨询:
  • 免费设计/整体方案/优化配置
  • 400-6288-836

土地市场狂奔房价跟"疯"  杭州还有价格洼地可以冷静入手?

发布时间:2016-07-07 关键词: 中南建设 购房者 商品房 溢价率 科技城

最近两周杭州接连上演抢地大战。先是6月27日未来科技城板块以18200元/平方米的楼面价、183.97%的溢价率刷新板块地价新高,随即在7月5日,又一宗相邻地块再次把未来科技城板块地价推高至19664元/平方米,溢价率高达208%。

其实从今年初开始,土地市场就以一种不可遏制的态势一路冲高,与之同步的是商品房价格的跟风而动,高价地过后伴随的往往是“封盘”声音,提价更是意料之中。

购房者一定在感叹,连余杭萧山的房子眼见着都要卖到三万元了,杭州还有价格洼地可以让人冷静入手吗?

未来科技城地价达19664元/平方米

房价将迈入三万元时代?

两次土地拍卖会,让未来科技城又“烧”得通红。

6月27日,该区域内推出两宗相邻姊妹地块,最终由中南建设和东原地产分别以15282元/平方米和18200元/平方米的价格拿下,溢价率分别为154.69%和183.97%。

本周二,余杭区未来科技城再推出一宗宅地,起拍总价为12.15亿元。与上周中南、东原拿地时的情况无异,现场竞拍绝对能用“疯狂”来形容。祥生、世茂、中天、合景、泰禾、阳光城等房企接连出价,特别是阳光城和合景,更是陷入了胶着状态。最终该地块经过64轮报价,由阳光城以总价37.5亿元拿下,折合拿地楼面价为19664元/平方米。该价格也刷新了未来科技城板块内最高的单价纪录。

目前,该区域内的在售项目有永乐城、叠彩园、富力十号、万通·时尚公馆、新城峯璟等。根据透明售房网数据显示,在售均价普遍在15000元/平方米-23000元/平方米之间。

据克而瑞数据显示,今年上半年未来科技城普通住宅成交均价为15486元/平方米,显然,中南建设、东原地产以及阳光城拿下的地块全都是“面粉价高过面包价”。

其实从今年上半年开始,未来科技城房价就已经历了明显的涨幅。就板块内某楼盘为例,今年1月份的成交均价为13476元/平方米,而6月份的最新签约均价已达到了17060元/平方米,半年涨幅约27%。

所以根据测算,这几宗刚刚排除的地块若要达到保本,中南建设项目售价至少需要超过24000元/平方米、东原地产的售价至少为28000元/平方米、而阳光城地块,触摸30000元/平方米则是大概率事件。

所以,在“地王催涨”的房地产惯性下,周边已有多个楼盘宣布封盘调价。

杭州土地市场

主城区二手房均价同比上涨6.6%

创2012年以来最大半年度涨幅

不仅是新房市场,就连向来反应“滞后”的二手房市场,也开始了一轮明显的量价增长。

就二季度来看,各月二手房签约量在1万套上下,这也是历史上少有的高签约量。整个上半年,市区二手房签约量突破5万套,刷新历史同期纪录。

据透明售房研究院统计,2016上半年杭州市区二手房签约52889套,同比2015上半年(32323套)增长63.63%,创历史同期新高。其中二手住宅签约48332套,也创下历史同期新高。上半年市区二手房签约量较2015全年签约套数仅少了1万套。按照近期的签约速度,预计至8月份今年累计签约套数将超过2015全年的量,今年年度签约量势必创下历史新高。

按城区来看,上半年主城八区二手房签约34110套,占比64.5%;萧山区二手房签约7633套,占比14.4%;余杭区二手房签约8229套,占比15.6%;富阳区二手房签约2572套,占比4.9%;大江东二手房签约345套,占比仅为0.7%。

据透明售房研究院统计,2016上半年市区二手住宅均价为15829元/平方米,同比2015上半年上升1.6%。主城区二手住宅均价为19652元/平方米,同比2015上半年上升6.6%。

春节以来的一轮火热行情,成交量的增长也强势带动二手房价格走高,二手住宅月签约均价环比、同比均有上涨。按半年的时间区间来看,2016上半年的二手房价格上涨幅度创下了2012年来的最大值。

因政策利好,滨江区、萧山区二手房价出现较大涨幅,本轮契税新政后奥体板块及钱江世纪城板块内新房房价同2015年相比普遍上涨10-20%,项目包括绿地旭辉城、龙湖旭辉·春江悦茗、顺发美哉美城、万科大家·世纪之光等。而“近水楼台”的滨江区,两大利好对二手房市场提振尤为突出,市场预期显著高于其他城区。

滨江区二手房价格涨幅居首,这也和区域内在售二手房小区的一大特征有关联。滨江区成交活跃的二手住宅小区,多为近10年内交付使用的楼盘,可以归纳到次新房一类,而房龄在10年以上的小区占比相对较小。从整个杭州二手房市场来看,10年房龄内的次新房相对于老小区,在此轮楼市增长过程中房价涨幅明显较大。

杭州土地市场

杭州哪里还能买到价格适宜的房子?

其实主城区范围内仍有很多万元房

要说价格洼地,城北新城一定名副其实,尤其是杭州市人口最为密集的丁兰板块。长期以来,因为缺乏好的产业以及配套,这一带始终处于被忽略的尴尬境地,所以房价从2012年开始就未曾有过很大涨幅。目前板块内住宅基本维持在16000元/平方米以内,价格低的甚至还不到万元,是主城区范围内唯一的万元房区域。

丁兰之所以被轰轰烈烈的房地产市场“遗忘”,主要源于它没有足以推动自身发展的产业支撑,且早年交通不便、配套设施缺失等因素,都是制约它价值增长的因素之一。

但从当下来看,这些问题都一一得到解决。

首先,丁兰在去年中旬成为浙江省唯一一个以“智慧”定名的小镇,规划为一带三园的国内一流智慧产业聚集区。一份在2015年底出炉的成绩单显示,自提出这个概念以后,智慧小镇一年内已经入驻企业439家。

其次,秋石、留石、德胜快速路的贯通,让丁兰板块与主城区已实现无缝对接。记者驾车体验发现,在交通顺畅的情况下,半小时内便可到达杭州东南西北各区域。

此外,诸如医院、教育、商业等一系列关乎民生的配套工程都在近几年逐一落实,丁兰不再是过去老杭州人印象中的“经济适用房聚集地”了。

据了解,杭州市中医院丁桥分院预计在2018年底至2019年初建成并投入使用,可满足当地40万常居百姓的基本医疗需求;引进的濮家小学丁兰校区将在今年投入使用,明年6月采荷二小教育集团进驻的丁桥西单元R22-02小学将会正式竣工。

与此同时,丁兰还将再添一个配套——新城体育中心,将包含8泳道50米标准室内游泳馆、羽毛球馆、室内器械健身、乒乓球馆、体艺和棋类馆、武术散打馆等。

随着各色业态板块,和居民息息相关的衣食住行将会变得更为便捷。

杭州土地市场

产业进驻、配套导入令人居价值逐渐显现

刚需不妨去丁兰“抄底”

目前的丁兰板块俨然成为一个大型居住区,规划总用地面积约12平方公里、规划总建筑面积1000万平方米、规划人口20万。随着区块发展,龙湖、港中旅、广宇、天阳、首开等品牌地产商陆续进驻。

浙报传媒地产研究院院长、住在杭州网首席评论员丁建刚认为,丁兰是一个人城融合、产城融合以及景城融合的高性价比板块。

首先,丁兰有主城区最密集的交通网络,而即将开建的地铁三号线将为丁兰板块的交通带来更大变化;第二,丁兰有丰富的优质教育资源,板块现规划有学校34所,已投入使用的如浙大附中丁兰校区、采荷教育集团丁荷小学、丁信小学以及完整而实用的商业配套,并且已经有三甲医院入驻,所以基础人居配套十分完善;第三,这里有半山国家森林公园,有市区内稀缺的山水资源和环境;第四,丁兰是浙江省首批37个小镇试点之一;第五,主城区中离市中心和钱江新城价值最低的地区。

基于此,丁建刚直言,如果丁兰板块下半年有土地出让,一定会成为开发商追逐的对象。“因为它是少数主城区内配套齐全、人居氛围较浓厚、价格又十分稳定的板块。和市中心相比,这个板块更新,同时作为后来者,它的城市规划更超前,也符合人们日益更新的住房需求。会成为很多购房者的重要的选项。”

目前,丁兰新城内已吸引多家品牌开发商入驻,不少开发商也毫不保留地表达对这块热土的钟情。

楼市确实进入了一轮疯狂上涨的通道,但冷静剖析市场还是会发现,市场上仍然有很多刚需人群可以承受的房源存在,且前景可期。