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地价高催生“并购热” 所涉土地或存潜在风险

发布时间:2016-07-07 关键词: 房地产行业 中原地产 研究报告 土地出让金 溢价率

2016年以来,高总价、高单价、高溢价率的“三高地块”普遍出现在一二线城市,使得楼面价超过房价已经成为常态。

来自克而瑞房地产研究中心数据统计显示,截至5月20日,包括北上广深、南京、苏州等共计22个一二线重点城市,今年以来已产生总价、单价或溢价率地王数量达118幅,而在上一个“地王年”2013年,全年也不过拍出60幅地王。另据中原地产研究部的统计数据显示,截至6月28日,国内50大城市合计土地出让金已达9655.9亿元,同比增长38.5%。

土地成本高企,让房企间的并购重组大戏持续上演。公开资料显示,2015年前三季度,房地产行业完成并购案例176起,涉及金额达1600亿元。据Wind资讯统计,2014年并购236宗,涉及金额1768.09亿元,同比增长104.93%,2013年并购153宗,涉及金额863亿元,同比增长145.09%。

高盛高华证券发布研究报告称,预计2016年四季度至2017年一季度前后,房地产行业龙头将更加活跃地参与整合收购杠杆率较高或盈利能力较弱的企业。

并购潮涌动

2015年10月19日晚,恒大以70亿港元的价格从华人置业、中渝置地、信和置业三方收购重庆超级大盘御龙天峰。这已是恒大地产在西南城市中的第四次出手。之前,恒大地产分别以16亿元人民币、69.68港元和65亿港元的代价在武汉、重庆和成都并购地产项目公司股权以扩大市场占有率。

2015年12月初,恒大地产以135亿元人民币从新世界处收购武汉、海口等地共四个项目,12月29日,新世界再次出售位于北京、上海等地共五个项目予恒大,成交金额204亿元人民币。借由上述两次交易,恒大新增总建筑面积逾1200万平方米。

2015年中期业绩会上,许家印明确表示,地产行业今后发展机遇在于行业集中度不断提高,房企将在优胜劣汰中分化。换言之,通过收购获得一二线核心城市优质项目,这是恒大地产在地产领域今年来战略调整的一部分。

恒大地产总裁夏海钧则表示,恒大是并购的受益者。“恒大上半年并购了很多小项目,帮助公司实现了快速发展。”

钟情于并购的不只是恒大。2016年5月下旬,融创中国以43.94亿元收购莱蒙国际位于三河燕郊、上海、南京、杭州、深圳及惠州的7个项目公司的所有股权。截至2016年3月,融创的土地储备为3178万平方米,在这些土地储备中有近2/3的土地都是通过并购获得。

“融创已经在全国范围内停止申请拿地。”6月28日,融创中国控股有限公司董事长孙宏斌在为合肥项目案名发布站台时语出惊人。他表示,之所以在公司内部全线叫停土拍,是因为看不清楚这其中的风险究竟有多大,“原来说有些一线城市风险很大,现在个别二线城市风险也很大。”

但孙宏斌亦同时强调,虽然暂停了土地拍卖,但是融创的并购脚步并不会停。

而在今年5月5日召开的年度股东大会上,保利地产(600048,股吧)董事长宋广菊表示,近几年来公司每年收购的项目不下10个,未来将保持这个趋势。

风险上升

为何房企逐步加快了并购步伐?

在2015年12月底召开的中央经济工作会议中,提出“促进房地产业兼并重组,提高产业集中度”,这是政府首次明确提出促进房地产行业兼并。在业内看来,这一举措有利于促使资源向优势企业集聚,推动规模房企做大做强。

纵观企业一方,万科总裁郁亮曾提出,市场上一手地还是很贵,实际上除了政府供地之外,市场还有大量已经出让的存量土地。万科特别愿意在这方面在今年有所作为。“相信未来收购、并购机会慢慢多起来。”

在链家·思享会上,融创中国联席公司秘书高曦对时代周报记者透露,从2008年一直融创每年都有大量并购,如对绿城与莱蒙的并购。“包括我们进入武汉、西安等二线城市,也是通过并购进去的。现金流安全是所有并购的前提。接下来,融创会抓住行业分化整合的机遇,一直往这个方向做。”

“今年像葛洲坝、电建集团、鲁能,都疯了一样抢地,背后反映的就是怕被并购。”中信建投地产首席分析师陈慎对时代周报记者表示,“而对民企来说,最好走的一条路可能就是并购,通过自己品牌的影响力,通过团队的谈判能力,去获取一点点折价,保证自己的利润率。”

在业内看来,目前的并购主要分两种,一种是并购项目公司,是非常单纯的并购。另一类是并购一些上市企业,进而把债务等问题也进行承揽。

然而,暗潮涌动的并购背后,有无潜在风险?在接受时代周报记者采访时,易居研究院智库中心研究总监严跃进表示,并购方面的风险在于近期土地价格上升,使得并购本身的成本也在增加。

新城控股高级副总裁欧阳捷告诉时代周报记者,房企并购主要还是看中并购对象所持有的土地资源,但所涉地块可能存在的地下设施、文物的处置风险,拆迁周期和费用的不可控风险,土地性质转换、规划建设指标调整与报批风险,员工分流处置风险等,甚至并购对象本身可能不止一个利益相关主体,还存在股权、债权等各种复杂关系,隐含或潜在的债务风险,以及并购对象背后的潜在利益相关方的诉求等。