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土地风险正加剧 当下拿地"馅饼"还是"陷阱"?

发布时间:2016-07-15 关键词: 中国房地产 中原地产 业内人士 一级市场 一线城市
  中原地产统计显示,仅7月前10天,全国单幅地块成交金额超过5亿的地块达29宗,其中溢价率超50%的地王达18宗。一二线城市高烧不退的土地市场,引发业内人士的警惕。而6月底,“地产狂人”、融创中国董事长孙宏斌也表态,暂停在一级市场上拍地。

  那么,当下拿地,是“馅饼”还是“陷阱”?如果不拿地,房企又有什么路数?

  土地风险加剧

  6月底,融创中国董事长孙宏斌在合肥( 农用地、 商住地、 工业地)项目发布会上透露,融创已经在全国范围内停止申请拿地。至于一级市场拍地什么时候重启,要视后续信贷政策而定,但是融创的并购不会停。

  孙宏斌毫不讳言当前土地市场的风险,“我原来说有些一线城市风险很大,现在个别二线城市风险也很大,地价这么涨、这么贵,是不可持续的。”

  这引发了业界的警惕。中国房地产经理人联盟陈云峰表示,孙宏斌属于先知先觉的开发商,一些房企的拿地行为属于赌,看房价能否翻一番,但这种可能性几乎没有。

  而在中原地产首席分析师张大伟看来,当前在热点城市出现了普遍性的地价超过房价现象,这种不理性、不健康的拿地行为导致房地产市场后续酝酿巨大风险。

  有关人士担心,未来市场环境一旦有波动,会加剧风险。事实上,近期就传出银行下半年收紧开发贷的消息。

  要回避周期波动

  那么,现在拿地,到底是“馅饼”还是“陷阱”?房企不惜代价拿地为哪般?

  融侨集团股份有限公司副总裁、首席投资官康红恩认为,现在拿地是“陷阱”还是“馅饼”,不能一概而论。拿地考验房企的耐心、勇气、远见、克制力和纪律性。在高价地时,房企要适可而止,在不同时间窗口、不同城市、不同项目中,耐心寻找投资机会。

  在研究院智库中心研究总监严跃进看来,近期频频出现的地王集中在几个大城市,房企的投资策略一致,即强化对重点一二线城市的投资,它们看中的是这些城市后续人口和产业导入的速度会加快,因此,当前拿地谈不上“陷阱”,关键需要回避房地产周期波动。

  并购成新战术

  既要增加土地储备,又怕拿地风险太高,有什么办法解决?孙宏斌的答案是并购。融创行政总裁汪孟德在今年的股东大会上表示,融创的土地储备2/3以上为收购、并购获得。另据券商申万宏源的统计,2015年至2016年5月,融创收购了46个项目,需要支付的权益费用为300亿元。

  与融创同属行业公认“收购王”的恒大,也在加大并购力度。今年6月19日,恒大收购嘉凯城。而去年,恒大从新世界、周大福、中渝置地、华人置业等房企手中收购项目共计15个,总金额达602亿。

  此外,碧桂园也将获取土地储备的重心逐步放到收购现成项目上。

  事实上,最近几年,通过并购项目或公司间接增加土地储备的方式,成为扩张型房企进入市场的新战术。高盛高华证券发布研究报告称,预计今年四季度至明年一季度前后,房地产行业龙头将更加活跃地参与整合收购杠杆率较高或盈利能力较弱的企业。

  在业内人士看来,房企通过并购拿地可避免招拍挂市场上的土地高溢价、周转速度较快等。不过,并购涉及各个方面,因此难度较大。严跃进提醒,收购后企业如何经营运作,双方资源如何协调,都需要房企掌握好平衡术。(记者张晓兰)