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杭州上半年土地拍卖收入为何会超越北上广深?

发布时间:2016-07-20 关键词: 土地出让 加油站 一线城市 南京 杭州

今年上半年,杭州土地拍卖收入意外超越北上广深,更把房价领涨二线城市的苏州、南京、合肥、厦门这“四小龙”甩在身后,以818亿元拔得全国土地成交金额的头筹。

既非一线城市,又非房价领涨“第一阵营”,杭州土地成交火爆的背后是什么原因?应当怎么看?

调查发现,一线城市抽紧地根、杭州城市品质提升、政府精准施策、地产巨头资金充裕四大因素共同推高了杭州土地市场的单价与总量。其中,G20杭州峰会等概念更提升了资本对杭州城市品质的长远预期,甚至出现了“面粉贵过面包”的奇观。在形形色色的一线、二线城市划分榜单争议纷纭之时,似乎资本已作出了自己的选择,把眼光投向“后G20”时代的杭州。

杭州土地拍卖收入

土地供应量

超京沪深

分析上半年杭州土地成交金额全国第一的原因,不能离开面积谈总价。

上半年,杭州土地出让面积大大增加。据透明售房网数据,1-6月,杭州全市共成交土地106宗(不含加油站用地),总成交面积302.1万平方米,同比增长70%;总可建面积718万平方米,同比增长90.6%;总成交金额818.3亿元,同比增长352.6%。

值得注意的是,从各区域看,上半年杭州市区(含萧山、余杭、富阳)共成交土地78宗,总成交面积260万平方米,同比增长140%;总可建面积684万平方米,同比增长173%;总成交金额814亿元,同比增长392%。与之相对比的是临安、建德、桐庐、淳安四县市,上半年土地总成交面积22.1万平方米,总可建面积34万平方米,总成交金额4.3亿元,同比分别下降了62%、73%、72%。

上半年,杭州新房成交放出近十万套的天量后,供求关系发生变化,市区消化周期只有6个月,所以对于新房供应趋紧的市区,杭州明显加大了土地供应;而在去库存仍是主要任务的四县市,则显著减少了土地供应。这一点,符合差异化供地的原则,房地产供给侧改革特别是土地要素端的供给侧改革,效果正在显现。

而对比一线城市:1-6月,北京成交土地面积为101万平方米、出让金353亿元;上海231万平方米,出让金608亿元;深圳47万平方米,出让金364亿元……为控制城市规模,一线城市普遍抽紧地根,客观上将杭州推上了“第一”位置。

当然,也要看到杭州土地成交金额“全国第一”另一个重要原因,是地价一路攀升,纪录更迭频繁。杭州共有14个板块创下区域楼面价新高,特别是未来科技城、钱江世纪城等城市未来新中心,几乎每一宗地块都受到开发商的追捧,位于市中心的绿城潮鸣地块以45368元/平方米创杭州宅地楼面价新高。

若以均价论,涨幅更惊人——上半年杭州市区楼面均价已达11900元/平方米,比2015年的7397元/平方米,上涨60%。虽然地价大幅上涨与差异化供地、优质地块大量推出有很大关系,但土地价格上涨幅度超过房价已是不争的事实。要知道,上半年杭州新建商品房均价16758元/平方米,只同比上涨了3.6%,原来那套以销售价格倒推成本来测算土地成交价格的逻辑,似乎行不通了。

杭州土地拍卖收入

多因素合力

推高地价

那么,地价是怎么被合力抬高的?通过回顾杭州上半年两场极具代表意义的土地出让,细心者也许可以从中寻找到自己的答案。

第一场典型的出让,是5月27日信达以一家之力拿下奥体地铁上盖项目,总成交额达123亿元,创下史上总价最高地块纪录;楼面价21576元/平方米,也是区域宅地历史新纪录。

地块是G20、亚运会等利好的直接受益者,两大盛会令开发商看好杭州未来发展预期,不惜花重金布局。“杭州目前正从1.5线城市大踏步跨入准一线城市,不仅是浙江省省会城市、华东地区重要的战略城市,更是全中国的杭州。经济活跃、产业聚集强、高素质人口导入能力强、市场需求强劲,同时2016年的G20峰会以及2022年的亚运会将在杭州举办,城市的势能将不断释放,更是增强了我们在杭州拿地的决心。”浙江信达地产(600657,股吧)有限公司总监孙艳这样解释花重金拿地的原因。还有更多开发商在跃跃欲试:上半年,有3 家外来开发商相继进入杭州——和昌、江苏中南以及重庆东原,还有北京K2、葛洲坝(600068,股吧)和建发也一直试图进入杭州市场。

在充满火药味的拍卖现场,还有一幕颇具象征意义:与信达抢到最后一轮的,是闽系开发商融信。这半年来,全国的高地价,似乎不是由闽系房企制造,就是由央企拍下。随着地价不断走高,土地成本占项目总成本的比例大幅增加,开发项目的风险也越来越大,背靠国资系统的央企及因资本市场而资金充沛的闽系,更有实力拿地。

同时,上半年货币流动性充裕,今年上半年新增人民币贷款7.5万多亿元。回望历次土地高热,其宏观背景有着相似性:2008年,央行曾5次降息、4次降准,2009年土地高热;2012年2次降准、2次降息,2013年土地高热;2015年5次降准、5次降息,2016年迎来相对充裕的流动性环境,开发商“资金弹药”充足,对价格的承受能力也前所未有。

第二场特别值得关注的出让,是5月20日热电厂地块“闪电战”:仅报价8轮、15分钟,融信以总价23.61亿元,折合楼面价31404元/平方米,不仅打破了申花板块的楼面价纪录,更是刷出了拱墅区的地价新高。

参与竞拍的融信、滨江、金茂和中粮,他们都在该地块500米范围内有项目。因此出现了牛市特有的现象——板块“守门员阻截现象”,即在板块内地价快速上涨的情况下,原先有项目的开发商本着板块内“通吃”的想法,积极抢地并阻截对手进入。由于“守门员”拥有大量的浮盈,再拿下的地不管价格如何高企,都可以通过原先的利润进行对冲降低成本,于是,不计较现有项目的售价,为了阻截、为了份额,地价就在这样激烈的竞争中迅速抬升。这个现象,在杭州的几大热门板块中,尤其突出。

杭州土地拍卖收入

下半年房价

陡升概率小

那么,下半年的趋势,能如“守门员”所希望的那样,地价与房价轮动上涨吗?

土地市场风起云涌的表象之下,风险正不断累积。有业内人士指出,历史上“高价土地”往往叫好不叫座。曾经拿下“申花板块最高价土地”的雅戈尔,已悲壮地退出了房地产市场;2009年,高价地频出时,中华企业以18206元/平方米的拿地成本进入杭州,此后,杭州楼市动荡不安,直到今年“中企·艮山府”才开盘,但前期亏损已超6亿元。而同一板块、后来以一万元出头楼面价拿地的万科、德信等开发的产品,早已赚得盆满钵满……

“不拿地,就没有项目做。对上,没法跟老板交代;对下,养不活这些人,要裁员。”某业内人士解释房企近期的拿地心态。

“下半年市场走势有极大的不确定性,甚至扑朔迷离。但无论从经济走势以及政府的容忍度判断,还是从市场地价已经达到的高度等维度判断,下半年重复上半年的走势,价格继续大幅度走高的可能性不大。”浙报传媒地产研究院在其楼市半年报中指出。

还有业内人士透露,杭州上半年各个区域都基本完成甚至超额完成供地目标,再加上杭州将进入G20时间,下半年供地或将收紧。

但无论如何,开发商不愿做亏本买卖,这批高价地转化成的高价房,正在逼近。拿地热将许给杭州楼市一个怎样的未来,只能让时间来检验了。

G20杭州峰会

附G20杭州峰会介绍:

2015年11月16日,国家主席习近平宣布中国将于2016年9月4日-5日在杭州举办二十国集团领导人第十一次峰会。这是杭州首次举办这一国际会议,将成为杭州历史上浓墨重彩的一笔。

二十国集团(G20)由七国集团财长会议于1999年倡议成立,由阿根廷、澳大利亚、巴西、加拿大、中国、法国、德国、印度、印度尼西亚、意大利、日本、韩国、墨西哥、俄罗斯、沙特阿拉伯、南非、土耳其、英国、美国以及欧盟等20方组成。国际金融危机爆发前,G20仅举行财长和央行行长会议,就国际金融货币政策、国际金融体系改革、世界经济发展等问题交换看法。国际金融危机爆发后,在美国倡议下,G20提升为领导人峰会。