深圳市易建房科技有限公司欢迎您!
  • 在线咨询:
  • 免费设计/整体方案/优化配置
  • 400-6288-836

北京断供疑云:土地供应与房价预期的逻辑错位

发布时间:2016-08-01 关键词: 北京房地产 北京楼市 房地产业 土地供应 北京市

决定房价的根本因素在于市场供需关系。北京房地产市场已经出现结构性供需错位,即高端项目供应过剩,中低端项目供应不足。其隐含的重要结果就在于,未来这些高端项目有可能面临销售不畅的风险,尤其在金融性调控政策收紧的情况下。

今年以来房价上涨迅速的北京楼市,正陷入供应乏力的逻辑怪圈。

根据国家统计局数据,今年6月,北京市新建商品住宅(不含保障房)价格环比上涨2.3%,同比上涨22.3%,涨幅位居70大中城市前列。近期,数个内城项目陆续推出,进一步抬高了整体房价上涨预期。

但与此同时,北京土地供应却进入不断减少的节奏中。北京市国土局数据显示,今年前7月,北京仅供应9宗含住宅性质的土地,除去两宗棚改地块,仅有7宗宅地供应。土地供应面积也创历史新低。

土地供应不足与房价上涨加速,似乎有着天然的逻辑合理性,但实际情况并非如此简单。北京市房地产业协会秘书长陈志表示,按照对现有供应规模的推算,以及相关政策思路的要求,土地供应下降有其合理的一面。但对于略显“饥渴”的北京楼市来说,问题有可能变得愈发严重。

土地成交创新低

根据北京市国土资源局数据,今年前7月,北京共招拍挂成交9宗含住宅性质的土地。除两宗为棚户区改造专项用地外,商业性住宅用地的成交数量仅为7宗。也即,今年北京宅地成交的节奏为“每月一宗”。

从区位分布来看,这7宗土地仅有一宗位于“城六区”的朝阳区,其余分布在大兴、昌平、门头沟、顺义、延庆等远郊区县。

中原地产根据上述数据统计得出,这7宗土地的建设用地面积为44.62万平方米,规划建筑面积105万平方米。土地交易宗数和交易体量都创下历史新低。

与北京市房价不断上涨的现实相比,这样的供应规模显得太小。

但陈志向21世纪经济报道记者表示,这样的供地节奏符合《北京市国民经济和社会发展第十三个五年规划纲要》要求。

上述《纲要》提到,“十三五”期间,北京市的城乡建设用地规模要控制在2800平方公里以内,与“十二五”期间的3650平方公里相比,减少了23.3%。实现这种目标的方式在于,“控制增量,盘活存量”。因此,北京新增土地供应的减少将不可避免,这将会影响到房地产用地供应。

从年度供应计划来看,北京房地产住宅用地的供应规模也已从2011年的2550公顷,下降到2016年的1200公顷,降幅52.9%。

陈志还表示,北京楼市的供需缺口并没有想象中那么大。“北京市整体的潜在供应分为三个部分:拿地未开工、开工未入市、入市未销售。”他说,把这三个部分全部算上,按照目前的去化速度,消化周期将在4-5年。

陈志指出,从总量上看,北京房屋供应并不紧张。北京的住宅保有量超过700万套,常驻人口在2100多万,基本可以实现“户均一套”。

但之所以令外界产生“供不应求”的印象,在于供需不均衡。按照陈志的观点,这种不均衡表现在4个方面:占有量不均衡、面积大小不均衡、品质好坏不均衡、距离远近不均衡。但这种不均衡并不能完全以增加土地供应的方式来弥合。

企业运营逻辑

相比之下,房地产企业有着另一套逻辑。“过去这几年,北京都没有完成土地供应指标。”一位非北京本地房地产开发商向21世纪经济报道记者表示,即使在调减指标之后,北京的土地供应情况仍然难如人意。

数据显示,近几年来,尽管北京土地出让金额不断创新高,但更多是单价提高所致,实际出让面积并不大。

上述人士表示,供地不足的一个直接结果就是,企业蜂拥抢地,并不断催生高价地和“地王”。根据中原地产统计,今年上半年,北京成交住宅用地的平均楼面价达到19972元/平方米,同比上涨46.3%,地价创历史新高。

同时,由于北京近年来多采用“捆绑”的方式,将商品房用地和保障房用地搭配出让,使得商品房地块的价格进一步抬升。

“普通地块和高价地的操作模式和运作周期完全不一样。”上述人士表示,普通住宅项目操作周期短,倾向于采用“短平快”的方式销售,来赚取现金流。从市场角度看,这能够在短期内快速增加市场供应。

但高端项目的操作周期普遍较长,企业倾向于通过“精耕细作”的方式获取更多利润。“市场高端化”的结果在于,这些项目并不能在短期内给市场增加供应,同时也超出了普通购房者的购买力,带来结构性供应缺口。

随着近年来北京房价的快速上涨,这种属性也越来越强烈。21世纪经济报道记者对多家房企采访发现,全国化布局的企业倾向于通过三四线城市的销售来做大规模,包括北京在内的一线城市,则放缓节奏,谋求更多利润。原因在于,“北京的地太难拿了,现有项目不能开发得太快。”

陈志也坦诚,从北京市房地产业协会的监测来看,近期以来,企业入市积极性明显不足。“有些地块压个两三年再开发,是很正常的事情。”

据悉,在北京房地产市场,有着大量开发周期在5年以上,甚至长达10年的房地产项目。一些项目在多年前以较低价格获取,并按照“一年只卖一栋楼”的节奏进行销售。分析人士认为,从单个项目的财务指标来核算,利润可谓十分丰厚。

结构性风险

现实中,两种不同的运营逻辑,正在共同推高北京市的房价预期。

7月28日,中骏召开发布会,推出其在北二环德胜门的项目“中骏天辰”。鉴于其极其优越的地理位置,有业内人士认为,该项目的单价有可能攀升至20万/平方米以上。同日,华润也推出其在北京的新品“昆仑域”。

此前几天,位于北京丽泽商务区的“懋源钓云台”项目也借机推广。其前身为懋源在2013年获得的“夏家胡同地王”,当时的土地单价超过45000元/平方米。

这是近期北京楼市的一个缩影。在上半年市场热度暂时降温之时,大量房地产项目纷纷为下半年的市场机会做预热。同时,这些年的高价地,使新入市的房地产项目逐渐趋于高端化。

但表面的浮华背后,其实蕴藏着不小的风险。陈志认为,地价贵并不等同于房价高,决定房价的根本因素在于市场供需关系。

他表示,北京房地产市场已经出现结构性供需错位,即高端项目供应过剩,中低端项目供应不足。其隐含的重要结果就在于,未来这些高端项目有可能面临销售不畅的风险,尤其在金融性调控政策收紧的情况下。

从政策层面来看,局面并不乐观。

7月26日,中共中央总书记习近平主持召开中共中央政治局会议,分析研究了当前经济形势,部署下半年经济工作。其中首次提到“抑制资产泡沫”的说法。

证监会官员在近日的保荐机构专题培训会议上指出,不允许房地产企业通过再融资对流动资金进行补充,募集资金只能用于房地产建设而不能用于拿地和偿还银行贷款。北京市住建委发布的《北京住房和城乡建设发展白皮书(2016)》也提到,北京市将继续严格执行限购和差别化的信贷、税收等政策,适度提高第二套非普通商品住房的首付款比例。

业内人士指出,对于当前过热的市场,这些政策将起到一定的遏制作用。但陈志还表示,如何激活北京现有的潜在库存,仍然需要一定政策手段,以及在执行层面的进一步强化。