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《西安市棚户区改造货币化房票安置管理办法》的政策问答

发布时间:2016-08-10 关键词: 棚户区改造 西安市 房地产 市政府 国家

根据国家、省、市棚户区改造相关法规政策,结合西安市棚改货币化安置实际,为补充完善货币化安置方式,西安市适时出台了《西安市棚户区改造货币化房票安置管理办法》(市政办发[2016]44号)(以下简称《房票安置办法》)。6月29日,西安市城改办为便于市民理解和实际操作,对市民关心的问题进行了解答。

1.棚户区改造货币化安置有哪几种形式?

按照《西安市棚户区改造货币化安置实施方案》内容,货币化安置有三种方式,一是货币直接补偿给被征收人,二是征收人购买商品住房安置被征收人;三是政府通过搭建平台或预订服务,提供房源供被征收人选购。房票安置是第三种货币化安置方式的补充和完善。

2.为什么要出台《房票安置办法》?

按照国家提出要提高棚户区改造货币化安置比例的相关要求,需补充和完善原货币化安置方式,以鼓励引导被征收人选择用货币化安置款购买商品住房。为进一步维护被征收人的合法权益,适应房地产去库存新形势并结合我市棚改实际,市政府及时出台了《房票安置办法》。

3.《房票安置办法》与《西安市棚户区改造货币化安置实施方案》是什么关系?

《房票安置办法》是2015年7月17日出台《西安市棚户区改造货币化安置实施方案》的补充和完善,选择《房票安置办法》的被征收人,同时享受《西安市棚户区改造货币化安置实施方案》中涉及的优惠政策。

4.“房票”具体表现形式是什么?

“房票”具体表现为征收实施单位与被征收人签订的《西安市棚户区改造货币化房票安置协议书》,一式两份,由征收人和被征收人各持一份。

5.“房票”安置都可以购买什么样的房子?

选择“房票”安置的被征收人,可自主选购在全市范围内已办理商品房预售许可证或房屋所有权初始登记,尚未出售的预售商品房及现房(不包括二手房)。确保被征收人在购房环节有充分的选择权,确保房地产开发企业参与公平竞争。

6.房票安置办法及“房票”安置的有效期是如何规定的?

《房票安置办法》自2016年7月24日起施行,有效期暂定二年。房票安置自货币化安置补偿协议签订之日起,有效期为6个月。超过6个月期限未自主选购商品住房的,该被征收人只能按《西安市棚户区改造管理办法》和《西安市棚户区改造货币化安置实施方案》中货币直接补偿给被征收人的货币化安置规定办理,不再享受房票安置的奖励政策。

7.国有土地上棚户区改造被征收人选择“房票”安置,可以享受哪些优惠政策?

⑴按照认定补偿住房的(套内)建筑面积,在奖励期限内给予无偿补助原房屋6%比例的面积,其面积价值按照应安置住房价值评估计价。

⑵按照认定的补偿住房套内建筑面积不足40平方米,应增补至套内40平方米(增补面积不足8平方米的补至8平方米)。增补面积的价值为应安置住房评估价减去综合造价的值。综合造价由评估公司评估确定(不含配套费和楼面地价)。增补面积价值由征收人奖补给被征收人。

⑶被征收人自主购买商品住房,经征收人确认后,征收人应按被征收人实际使用货币化安置补偿款的3%给予被征收人奖励。

⑷明确了应安置住房的计价标准。应安置住房以在房屋征收范围内拟建的高层成套单元住宅楼的价值,按照《西安市国有土地上房屋征收与补偿办法》、《西安市国有土地上房屋征收评估办法》进行评估确定。

⑸享受《西安市棚户区改造货币化安置实施方案》中涉及的优惠政策:在国有土地上棚户区改造中“如被征收人选择货币化补偿的,按被征收房屋评估价值的20%给予补贴”规定的基础上,在征收奖励期限内再给予不超过被征收房屋评估价值的20%作为奖励;支付3-6个月过渡费;享受契税全额补贴;免产权登记费;被征收人子女可自主选择学区等优惠。

⑹《陕西省利用存量商品住房作为棚户区改造安置房省级奖励办法》(陕政办发[2016]36号)中规定,被征收人选择货币化安置并在2016年1月1日后购买存量商品住房省级奖励为每套0.8万元(实施期限2年)。这个奖励在房票安置中可兑现。

为便于对上述优惠政策的理解,现举两例予以说明。

例1:例如市区某国有土地上棚户区改造项目,被征收人李某有一套套内建筑面积30平方米的房屋,其被征收房屋的评估价为4500元/平方米,拟安置房屋的评估价为5500元/平方米;过渡费15.8元/平方米(按被征收房屋评估价值0.35%计算),过渡费发放期为6个月;在规定的征收奖励期内选择货币化安置的可获得奖励款额为30000元;其他相关奖励和补偿费约为6000元(搬迁补偿费2000元,电视、电话、宽带安置费约2300元,天然气初装费减免约1680元)。

(1)如李某只选择货币化安置但未选择房票安置,其应获得的补偿款额如下:一是原房屋市场评估价为:4500元/平方米×30平方米=135000元;二是选择货币化安置可获得奖励和补偿款额6000元;三是按照《西安市国有土地上房屋征收与补偿办法》规定,李某在规定的征收奖励期内可以获得奖励款额为:4500元/平方米×30平方米×20%+30000元=57000元;四是按照《西安市棚户区改造货币化安置实施方案》相关规定,按“被征收房屋评估价值的20%给予补贴”规定的基础上,在征收奖励期限内再给予不超过被征收房屋评估价值的20%作为奖励评估补偿(暂按20%予以计算),即合计不超过被征收房屋评估价值40%给予补偿;按照《征收办法》中关于每户过渡费低于500元/月的,按500元/月支付过渡费的规定,六个月的过渡费为500元/月×6月=3000元;李某在获得《西安市国有土地上房屋征收与补偿办法》规定奖励款额的基础上,在征收奖励期内还可以获得奖励款额为:4500元/平方米×30平方米×20%+3000元=30000元。综上,李某只选择货币化安置但未选择房票安置可以获得的补偿款额为228000元。

(2)如李某在选择货币化安置的基础上购买商品住房可享受房票安置优惠奖励款额如下:一是无偿补助原房屋6%比例的面积价值:30平方米×6%×5500元/平方米=9900元;二是增补至40平方米面积的增加面积差价计价,该房屋增补面积为40平方米- 30平方米=10平方米,若经评估公司评估确定其新楼综合造价为3300元/平方米,补差面积的价值为:10平方米×(5500元/平方米-3300元/平方米)=22000元;三是按照《西安市棚户区改造货币化安置实施方案》规定获得的货币化补偿款全部用于购房后。可获得的奖励金额:228000元×3%=6840元;同时,按照《陕西省利用存量商品住房作为棚户区改造安置房省级奖励办法》(陕政办发[2016]36号)的规定,2016年1月1日以后,李某购买一套商品住房可获得奖励款额为8000元。综上,李某在选择货币化安置的基础上购买商品住房可享受房票安置优惠奖励款额为上述几项合计9900元+22000元+6840元+8000元=46740元。

例2:例如市区某国有土地上棚户区改造项目,被征收人张某有一套套内建筑面积60平方米的房屋,其被征收房屋的评估价为4500元/平方米,拟安置房屋的评估价为5500元/平方米;过渡费15.8元/平方米(按被征收房屋评估价值0.35%计算),过渡费发放期为6个月;在规定的征收奖励期内选择货币化安置的可获得奖励款额为30000元;其他相关奖励和补偿费约为6000元(搬迁补偿费2000元,电视、电话、宽带安置费约2300元,天然气初装费减免约1680元)。

(1)如张某只选择货币化安置但未选择房票安置,其应获得的补偿款额如下:一是原房屋市场评估价为:4500元/平方米×60平方米=270000元;二是选择货币化安置可获得奖励和补偿款额6000元;三是按照《西安市国有土地上房屋征收与补偿办法》规定,李某在规定的征收奖励期内可以获得奖励款额为:4500元/平方米×60平方米×20%+30000元=84000元;四是按照《西安市棚户区改造货币化安置实施方案》相关规定,按“被征收房屋评估价值的20%给予补贴”规定的基础上,在征收奖励期限内再给予不超过被征收房屋评估价值的20%作为奖励评估补偿(暂按20%予以计算),即合计不超过被征收房屋评估价值40%给予补偿;过渡费15.8元/平方米(按被征收房屋评估价值0.35%计算),六个月的过渡费为948元/月×6月=5688元;李某在获得《西安市国有土地上房屋征收与补偿办法》规定奖励款额的基础上,在征收奖励期内还可以获得奖励款额为:4500元/平方米×60平方米×20%+5688元=59688元。综上,李某只选择货币化安置但未选择房票安置可以获得的补偿款额为419688元。

(2)如张某在选择货币化安置的基础上购买商品住房可享受房票安置优惠奖励款额如下:一是无偿补助原房屋6%比例的面积价值:60平方米×6%×5500元/平方米=19800元;二是按照《西安市棚户区改造货币化安置实施方案》规定获得的货币化补偿款全部用于购房后。可获得的奖励金额:419688元×3%=12591元;同时,按照《陕西省利用存量商品住房作为棚户区改造安置房省级奖励办法》(陕政办发[2016]36号)的规定,2016年1月1日以后,张某购买一套商品住房可获得奖励款额为8000元。综上,张某在选择货币化安置的基础上购买商品住房可享受房票安置优惠奖励款额为上述几项合计19800元+12591元+8000元=40391元。

8. 集体土地上棚户区(城中村)改造被征收人选择“房票”安置,可以享受哪些优惠政策?

⑴明确了其货币化补偿标准。对集体土地上棚户区(城中村)房屋被征收人的应安置住房面积按照《西安市棚户区改造管理办法》规定执行,应安置住房评估价参照国有土地房屋评估规定确定。这样进一步明确了集体土地上棚户区货币化补偿标准,应安置住房(即拟建安置房)评估价参照国有土地房屋评估规定确定。

⑵《陕西省利用存量商品住房作为棚户区改造安置房省级奖励办法》(陕政办发[2016]36号)中规定,被征收人选择货币化安置并在2016年1月1日后购买存量商品住房省级奖励为每套0.8万元(实施期限2年)。这个奖励在房票安置中可兑现。

⑶被征收人自主购买商品住房,经征收人确认后,征收人应按被征收人实际使用货币化安置补偿款的3%给予被征收人奖励。

为便于对上述优惠政策的理解,现举例予以说明。

例如市区南郊某集体土地上棚户区改造项目,被征收人王某有套内建筑面积100平方米的房屋,他选择了房票安置。过渡费15.8元/平方米(按被征收房屋评估价值0.35%计算),过渡费发放期为6个月,过渡费1580元/月*6月=9480元;在规定的征收奖励期内选择货币化安置的可获得奖励款额为30000元;其他相关奖励和补偿约为6000元(搬迁补偿费2000元,电视、电话、宽带安置费约2300元,天然气初装费减免约1680元)。而应安置房套内每平方米的房屋补偿价值是按照就地国有划拨土地上新建房屋计算的,假如评估价为5500元/平方米,该被征收人王某就能直接拿到房票安置货币化安置补偿款为5500元/平方米×100平方米+36000元+9480元=595480元。如果拿这些补偿款购买了合法商品房,还享受以下奖励政策:

一是货币化补偿款全部用于购房后的奖励金额:595480元×3%=17864元;二是按照《陕西省利用存量商品住房作为棚户区改造安置房省级奖励办法》(陕政办发[2016]36号)中规定,王某购买了一套商品住房奖励8000元。王某使用房票安置可以共计获得补偿款为621344元。

9.如何领取和使用“房票”?

(一)被征收人与征收人在规定的搬迁期限内签订货币化安置补偿协议。

(二)被征收人在约定时间内搬迁,领取搬迁证明。

(三)被征收人签订货币化安置补偿协议之日起6个月内自主购买商品住房的,向征收人提供购置商品住房的相关证明资料。

(四)征收人按照相关规定核准被征收人购买商品住房的资料,确认其实际购房行为真实性。

(五)征收人计算、核准被征收人房票安置的奖励金额。

(六)征收人与被征收人签订房票安置协议,征收人将对应奖励金额在约定期限内划拨至被征收人账户。

10.“房票”安置被征收人使用其货币化安置补偿款支付购房款,如何计算相应房票奖励金额?

被征收人签订货币化安置补偿协议之日起6个月内自主购买商品住房的,征收人应按被征收人实际使用货币化补偿款的3%给予被征收人奖励,不足部分自行承担。举例集体土地上棚户区被征收人其货币化补偿款为100万元,当购房款为80万元,使用货币化补偿款80万元支付购房款后,余额20万自由支配,其房票奖励为2.4万元(80万×0.03);当购房款为100万元,使用全部货币化补偿款100万元支付购房款,其房票奖励为3万元(100万×0.03);当购房款为150万元,使用全部货币化补偿款100万元支付购房款后,不足部分的50万元可以按相关规定申请公积金贷款或者商业贷款,其房票奖励为3万元(100万×0.03)。