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温州住宅土地确权问题必须协调好四大关系

发布时间:2016-08-10 关键词: 市场经济 房价上涨 土地出让 国有土地 土地流转

1980年代初,中国打开国门发展市场经济,土地作为最基本的生产要素,仍受到高度严格的计划管制。1982年《宪法》第十条明文规定:“任何组织或者个人不得侵占,买卖,出租或者其他形式非法转让土地。”在此框架下,任何建设用地需要,都只能经过政府征用,划拨来获得满足。1988年《宪法》修改之后,我国开始正式实行国有土地有偿有期限使用制度,其中居住用地出让最高年限为七十年,商业用地四十年,工业用地三十年。在20世纪90年代初期,浙江民营经济已经开始蓬勃发展,敢为天下先的温州人在不超过居住用地最高年限七十年的前提下,按二十年到七十年分档,由受让方自行选择办理出让手续,并交纳相应的土地出让金额,通过使用权的转让实现土地流转,以解决温州发展经济的燃眉之急。

由于部分居住用地出让年限较短,如今越来越多的居住用地的出让年限已经届满或者即将届满。2016年4月,温州国土局住宅土地确权活动在全国引发了广泛的讨论,再一次将住宅土地确权问题推向舆论的风口浪尖。这与如今持续高涨的房价密不可分,近年来,中国的地价推动了房价上涨,而房屋价格的上涨又继续推动了地价上涨,形成了一个相互推动不断循环的过程。按照《物权法》相关规定,土地使用权过期并不会影响居住权,但是国有土地使用权过期后对商品房交易和抵押却有着至关重要的影响。

据悉,二手房交易环节中,使用年限是影响售价的重要因素之一,在进行银行贷款中,国有土地使用权试使用期限审核,更是确定还款期限的直接参考依据,这一系列的连锁反应都直接关系到老百姓的切身利益。温州住宅土地确权问题,不仅是温州自身城市化建设进程中的挑战和机遇,更是应对未来几十年内,全国陆续出现的住宅土地使用权到期问题的未雨绸缪。

意义非凡

就物权法和地方财税而言,住宅土地确权行动势不可挡。一方面,《物权法》第149条经过多次修订最终版规定“住宅建设用地使用权期间届满的,自动续期”,并删去了续期需支付费用的条文。根据现有法律规定,城市住宅用地使用权是通过出让等有偿使用方式取得的,而且规定的使用年限是七十年,但如今关于《物权法》所涉及的“自动续期”是个重大问题。虽然法律原则上有规定,但是如何续期,是否有偿续期,如果有偿续期,是否需要缴纳土地出让金,以及缴纳方式等具体问题,在全国范围内出台统一的法律解释已是迫在眉睫。这个问题显然不能由地方政府来解释,温州住宅土地确权也再次将关注点聚焦于此。

另一方面,借鉴发达国家处理土地问题的经验,尤其是英国,地方税种的财产税就包括居住用不动产税——目前已是英国税收体系中的一个重要组成部分,在增加财政收入、促进土地有效利用、调节土地级差收入等方面发挥作用。近年来,土地产权明晰化,地方政府也在立法层面摩拳擦掌,有不少学者建议将土地使用权续费费用作为房产税的替代方案,这无疑引发了巨大争议:以行政税收制度替代土地出让金缺乏法律基础;土地财政是地方政府重要的资金来源渠道,当前法律关系尚未理清之前,房地产税代替土地出让金不具有现实可行性。