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土地招拍挂制度解读

发布时间:2016-08-11 关键词: 房地产市场 营业执照 行政主管 土地出让 国有土地

土地招拍挂制度是国家土地资源出让、买卖的招标、拍卖、挂牌制度的简称,具体是指国家在土地出让或者买卖程序中的"招标""拍卖""挂牌"交易的政策或规定。该方式作为我国经营性用地出让的指定方式,对规范土地市场、提高政府的对城市土地的管理水平、促进房地产市场的有序发展等方面都有着重要意义。

土地的交易的公开投标、拍卖和挂牌的共性是其交易的公开性,但其具体操作又有其差异性,针对不同性质的土地交易要采取不同的交易方式。

土地招拍挂制度解读

土地招标

招标出让国有土地使用权,是指市、县人民政府土地行政主管部门发布招标公告,邀请特定或者不特定的公民、法人和其他组织参加国有土地使用权投标,根据投标结果确定土地使用者的行为。

在招标出让中土地主管部门要根据出让土地的具体情况编制招标文件,并实施投标的登记,投标人在登记时必须缴纳投标保证金,并提交营业执照的副本,法人代表人证明等文件。投标人在按照招标文件的要求编制标书后,在规定的时间内将标书密封投入指定标箱。经由专家组成的评标委员会按照评标标准对企业提交的投标文件进行评审后,在规定的时间地点开标。在中标人确定后,招标人应向中标人发出《中标通知书》,中标人则在《中标通知书》约定的时间,按照招标文件与土地管理部门签订《国有土地使用权出让合同》。公开招标的投标单位不能少于三家,如果少于三家则招标人应当停止开标。在公开招标中投标企业投标的价格是重要的评标因素,但评标委员会为了防止土地开发的后续资金无法到位,出现土地闲置浪费现象,开发商的从业经验和实力也是评标委员们重点关注的要点。

土地拍卖

拍卖出让国有土地使用权,是指市、县人民政府土地行政主管部门发布拍卖公告,由竞买人在指定时间、地点进行公开竞价,根据出价结果确定土地使用者的行为。

土地的主管部门根据被拍卖土地的特征编制拍卖文件,竞买人在竞买申请截止日期前提出竞买申请,交纳不少于拍卖文件规定的保证金,并同样提交法定代表人证明书等资信证明。竞买人通过审查后,得到印有编号的竞买标志牌,拍卖会在拍卖公告规定的时间、地点进行。参加的竞买人同样不能少于三人,否则应终止拍卖。在拍卖中最终的成交价格必须高于拍卖方所制定的底价,否则也需终止拍卖。拍卖成交后,竞得人按照《拍卖成交书》规定的时间和土地管理部门签订《国有土地使用权出让合同》。土地拍卖中最重要的原则是"价高者得",与其他形式的拍卖原理相同。

土地挂牌

挂牌出让国有土地使用权,是指市、县人民政府土地行政主管部门发布挂牌公告,按公告规定的期限将拟出让宗地的交易条件在指定的土地交易场所挂牌公布,接受竞买人的报价申请并更新挂牌价格,根据挂牌期限截止时的出价结果确定土地使用者的行为。

政府土地主管部门编制挂牌文件,竞买人在规定日期前提出竞买申请,按规定交纳保证金、提交法定代表人证明书等资信证明后提交竞买申请书。在挂牌文件规定的挂牌起始日期,挂牌人应该将挂牌宗地的位置、面积、用途、使用年限、规划要求、起始价、增价规则、增价幅度等内容,在土地交易市场挂牌公布,符合条件的竞买人应定按照文件的要求填写竟买报价单,在挂牌期限内竟买人可多次报价。如果在挂牌期限内只有一个竞买人,且报价不低于挂牌底价,并符合其他交易条件的,挂牌成交;在挂牌期限内有两个或两个以上竞买人报价的,报价最高者为竞得人;报价相同的,先提交报价单者为竞得人。但报价低于底价者除外,在挂牌期限内无应价者或者竞买人的报价均低于底价或均不符合其他交易条件的,挂牌不成交。挂牌交易的挂牌期限不得少于十个工作日。

竞买人确定后.挂牌人应当向竞买人发出《挂牌成交确认书》。竞得人应该根据《挂牌成交确认书》所约定的时间与市国土房管局签订《国有土地使用权出让合同》。挂牌同样遵循"价高者得"的原则.不同之处在于不是现场报价.由于挂牌是以书面的形式报价,所引发的关注程度及暴光不如招标与拍卖。