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史上最严“土地出让令”突击南京 开发商面临洗牌

发布时间:2016-08-17 关键词: 业内人士 土地出让 南京市 开发商 商品房
  就在上周,南京( 农用地、 商住地、 工业地)市政府正式发布《关于调整南京市土地公开出让竞价方式、商品房贷款首付比例的意见》,就商品住房贷款首付比例及土地出让条件作出了较大调整。其中涉及商品房首付比例上调的政策,被诸多业内人士解读成较为温和的限贷新政。而即将执行的新土地出让规则,则被外界指为南京史上最严“土地出让令”。

  现房销售申领销许门槛或被动提高

  本次南京出台的土地出让新规,除了“经营性用地公开出让实行网上交易”“竞价所产生的保障房建设资金不计入房价准许成本”“超过最高限价改为现场摇号产生竞得者”几项之外,还在于出让价格超过一定标准后,项目需以准现房或现房销售:当网上竞价达到最高限价80%时,七层及以下的,应当完成基础工程并施工至主体结构封顶;八层及以上的,应当完成基础工程并施工至主体结构三分之二以上;当网上竞价达到最高限价90%时,该地块所建商品住房必须现房销售。

  有业内人士指出,此次南京土地出让新政十分严格,申领销许门槛的提高,将会对房企的资金流回转速度产生比较大影响,甚至会在短期内影响新房上市量。

  压力倍增回款周期至少延长2~3倍

  对于此次较为严格的“土地出让令”,南京一家大型房地产公司营销负责人表示,此次土地出让新政的主要目标在于提高开发商申领销许门槛,同时确保不出地王。而对于一些中小型房地产企业来说,又将是一轮新的洗牌。“原先申领销许的条件是建筑主体完工达至3层以上即可,但对于绝大部分中小型房地产企业来说,应该没有人能‘Hold’住现房销售这一条。而对于国企、央企开发商来说,销许申领条件的大幅提高,也必定会对资金回流造成压力”。

  南京郦城房地产开发有限公司副总经理阚霖介绍,像万达、恒大、中南这样的大型房地产公司,从拿地到销售回款,速度最快可能半年就达到。如果要求现房或主体结构封顶的,其建筑工程周期都至少要在一年半左右,销售回款周期将至少增加2~3倍。

  阚霖同时表示,目前国内的开发商对南京市场依旧看好,拿地热情不会降低,且现在大部分宅地容积率都是2.5~3.0的高层建筑,预计今后将会有一大批新上市的项目,需要按照新政要求进行销售。

  开发商

  已开始研究对策,该拿的地还是要拿

  南京一家开发商项目负责人表示,其内部已开始商讨对策,有一个方法是对地块进行“细拆”,分批报建、分批申领销许。“例如一块10万方的地块,原本是A、B两个组团各占5万方,每个组团有5幢楼,总共只需报建两次规划、销许即可。但现在为了减少新政带来的初期资金沉淀量,开发商可将这块地分为5个组团,每次只申报2万方(两幢楼)的建设规划。由于单次报批的体量较小,每次的资金投入量也会小很多,从而会减少一定前期资金压力”。

  南京河西南一家开发商营销负责人也告诉记者,尽管南京的土地出让新政比较严格,但集团对南京的市场依旧看好,该拿的地还是要拿的。

  业内专家

  需看政策持续性,对购房者有一定益处

  同策咨询南京分公司副总经理杨锐表示,接下来开发商拿地,网上竞价超过最高限价80%以及90%的可能性较大,应该会对新房上市量产生一定影响。

  南京工业大学天诚不动产研究院执行所长吴翔华表示,除非开发商在拿地之前达成一致,土拍竞价的最终报价能卡在“限价区间”之前,否则新出台的土地政策,肯定会影响新房供应量。而新房上市量减少,势必会增加二手房市场的活跃度,从而造成二级市场涨价。

  南京蓝风机构常务副总经理翁忠平表示,新政给开发商拿地增加了复杂性和不确定性,增加开发风险。但实际效果还需要看政策的持续性和执行细则。“对于购房者,现房销售所存在的配套、房屋质量、规划风险则会大大降低,侧面也会督促开发商注重品质的打造,从这一点上来说,对购房者是很有帮助的。”