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农村宅基地政策法规知识27问(附相关案例)

发布时间:2016-08-17 关键词: 政策法规 宅基地 使用权 所有权 自留地

农村宅基地政策法律法规知识27问,附相关案例:

农村宅基地政策法规知识27问(附相关案例)

1.什么是农村宅基地?

农村宅基地是指农村专门用于建造房屋的那部分土地,包括已经建成住宅的土地、建过住宅但已无上盖物无法居住的土地、住宅规划用地三种类型。

2.什么是农村宅基地使用权?

农村宅基地的所有权属于农民集体所有,村民只享有宅基地使用权,不享有所有权。农村宅基地使用权是指村民在依法取得的集体经济组织所有的宅基地上建造住宅及其附属设施,并对宅基地进行占有、使用和有限制处分的权利。

3.村民如何申请宅基地?

村民建住宅需要使用宅基地的,向本集体经济组织提出申请,并在本集体经济组织或村民小组张榜公布。公布期满无异议的,报经乡(镇)审核后,报县(市)审批。经依法批准的宅基地,农村集体经济组织或村民小组应及时将审批结果张榜公布。

4.农村宅基地有哪些特征?

第一,集体所有。我国《宪法》规定: “城市的土地属于国家所有。农村和城市郊区的土地,除由法律规定属于国家所有的以外,属于集体所有;宅基地和自留地、自留山,也属于集体所有。”

第二,使用主体特定。即特定的宅基地仅限本集体经济组织成员享有使用权。村民申请宅基地只可向本集体经济组织提出,村民申请取得宅基地后只可用于自建住宅,不可将其转让。

第三,一户一宅。根据我国《土地管理法》第62条第1款的规定, “农村村民一户只能拥有一处宅基地,其宅基地的面积不得超过省、自治区、直辖市规定的标准”。从字面上看,这条规定再明白不过了,如果一户农民拥有了两处以上宅基地当然就构成违法。

5.在宅基地上建住宅需要注意哪些事项?

村民建住宅,应当符合乡(镇)土地利用总体规划,并尽量使用原有的宅基地和村内空闲地。

村民住宅用地,经乡(镇)人民政府审核,由县级人民政府批准;其中,涉及占用农用地的,应依法办理审批手续。

6.村民对自家宅基地享有哪些权利?

根据我国《物权法》第152条规定,“宅基地使用权人依法对集体所有的土地享有占有和使用的权利,有权依法利用该土地建造住宅及其附属设施。”村民对于自己的宅基地,享有的主要是在占有的基础上进行使用的权利,即宅基地使用权。

宅基地使用权主要有以下几个特征:

第一,宅基地使用权的主体只能是农村集体经济组织的成员。城镇居民不得购置宅基地,除非其依法将户口迁入该农村集体经济组织。

第二,宅基地使用权的用途仅限于村民建造个人住宅。个人住宅包括住房及与村民居住生活有关的附属设施,如厨房、院墙等。

第三,宅基地使用权实行严格的“一户一宅”制。根据我国《土地管理法》的规定,村民一户只能拥有一处宅基地,其面积不得超过省、自治区、直辖市规定的标准。村民建住宅,应符合乡(镇)土地利用总体规划,并尽量使用原有的宅基地和村内空闲地。村民住宅用地,经乡(镇)人民政府审核,由县级人民政府批准,但如果涉及占用农用地的,应依照《土地管理法》的有关规定办理审批手续。村民出卖、出租住房后,再申请宅基地的,不予批准。

第四,宅基地具有福利性,即宅基地的初始取得是无偿的。

7.哪些人可以申请使用村里的宅基地?

《土地管理法》第62条规定:“农村村民一户只能拥有一处宅基地”。根据这一条可以看出,申请使用农村宅基地的,通常情况下只能为本村村民。本村村民,专指本集体经济组织的成员。如果不是农村集体经济组织的成员,或者是城镇人员,则一般不允许使用或申请宅基地的。

8.应该如何确定宅基地使用权?

宅基地使用权的确定方式主要有两种:一种是司法确定,另一种是行政确定。

司法确定是指通过司法程序,以判决、裁定等形式确定宅基地使用权的归属。

行政确定是指由土地登记管理部门作出认定。

根据我国日前的法律及相关政策,村民宅基地使用权应按下列情况处理:

第一,没有经过统一规划调整的宅基地,应按照农村土地改革时的土地登记范围确定。

第二,经过统一规划或者合法手续个别调整的宅基地,以规划和调整后确认的使用范围为准。

当事人之间因使用宅基地发生争议,如果集体土地使用证上注有明确的四至,但是长宽面积和四至面积不一致,除四至标志移动外,均应当以四至标志为准。如果一方的集体土地使用证与土地实际面积一致而另外一方不一致或者没有集体土地使用证的,应当以集体土地使用证与实际面积一致一方的土地证为准。

符合当地政府分户建房条件而尚未分户的村民,其现有的宅基地没有超过分户建房用地合计标准面积的,可以按照现有的面积确定宅基地使用权。

9. 一户村民可以拥有几处宅基地?

《土地管理法》第62条规定:“农村村民一户只能拥有一处宅基地,其宅基地面积不得超过省、自治区、直辖市规定的标准。”《国土资源部关于进一步加快宅基地使用权登记发证工作的通知》(国土资发[2008]146号)规定,严格落实农村村民一户只能拥有一处宅基地的法律规定。除继承外,农村村民一户申请第二宗宅基地使用权登记的,不予受理。这些规定确定了“一户一宅”的原则。

“农村村民一户只能拥有一处宅基地”,是指村民一户申请第二宗宅基地,土地管理部门不予批准,而不是指农村一户只能拥有一张宅基地使用证,因为村民在继承等情况下可以拥有受限制的宅基地使用权。在这种情况下,村民依据第二张宅基地使用证只能享有有限的权利,直至继承的房屋倒塌损毁,该宅基地使用权也就随之灭失了。

“一户”是指根据户口来判断。根据我国的户籍管理规定,如果在户口本上登记为一家人,那么该户广口本所登记的家庭就属于一户,该户只能申请一处宅基地。农村中按照风俗进行的分家.并不是法律意上的分户,分家不分户仍然是一户,只能拥有一处宅基地。

“一处宅基地”,是指村民一户所拥有的是一块完整的宅基地,而不是分布在本集体不同地方的多处土地。如果分布于不同地方的多处土地,那么就成了多处宅基地了,显然这是法律规定所不允许的。

10.办理农村宅基地使用证的程序是怎样的?

农村宅基地使用证的办理程序是:

审查证件→情况调查→测量尺寸→填写报表→上报审批→发证

11.农村宅基地使用证变更的基本条件有哪些?农村宅基地使证变更的基本条件是:一,申请人户口必须在本村。第二,申请人户口必须是农业户口。第二,申请人及家属必须没有宅基地使用证。

12.办理农村宅基地使用证应该提交什么基本材料?

办理农村宅基地使用证需提交的基本资料有:

第一,户口簿原件、复印件,身份证复印件一份(A4纸)。

第二,当地公安派出所的证明。

第三,申请书一份,委托书一份。

第四,宅基地使用权登记表。

13.什么情况下宅基地使用权丧失?

宅基地使用权的丧失,是指在出现了法律法规规定的宅基地使用权丧失的情况下,宅基地使用权归于消灭的情形。概括来看,有以下情形:

第一,因宅基地灭失而丧失宅基地使用权。

第二,因放弃而丧失。

第三,因转让而丧失。

第四,因撤销而丧失。

第五,因农村集体经济组织收回宅基地而丧失。

14.拆除继承的原住宅盖新房,村委会是否可收回宅基地?

我国《宪法》规定: “城市的土地属于国家所有;农村和城市郊区的土地,除由法律规定属于国家所有的以外,属于集体所有。”因此,宅基地的所有权是属于集体所有的。我国的《士地管理法》对土地的所有权,使用权及农村个人建设用地,都有明确规定,村民对自己的宅基地只享有使用权,不享有所有权。我国《继承法》所规定的继承,是对公民合法财产的继承,宅基地的所有权属于集体,其所有权主体不是村民。

我国《继承法》规定,公民死亡时遗留的个人合法财产可以继承,而宅基地不属于个人财产,公民死亡时遗留的房屋可以被继承,但是宅基地不能被继承,根据“房地不可分离”的原则,继承房屋之后,宅基地使用权也会随着房屋产权合法转移给继承人,这时应该进行必要的登记。当房屋消灭后,宅基地使用权依托的客体消失了,继承人便不再享有宅基地使用权。届时,村委会可以收回宅基地。

15.取得宅基地需要交钱吗?

目前,我国农村宅基地使用权实行无偿取得制度即村民可以无偿申请宅基地。

16.宅基地使用权可以抵押吗?

宅基地的所有权属于农村集体所有,村民所享有的仅仅是宅基地的使用权。宅基地是关系到农民最基本生活、关系到农村社会稳定的大事。如果说允许农民将自己的宅基地进行抵押,那么一旦债务人不能偿还债务,抵押权人就会实现抵押权,这时候会有很多问题出现。首先,宅基地使用权的主体会发生变更,新的主体有可能不符合法律的规定;其次,抵押人失去宅基地,也就失去了基本的生活保障,也不利于社会的稳定和维持抵押权人的基本生活。因此,我国《物权法》和《担保法》都明确禁止将宅基地的使用权用于抵押。

17.村民将村里的房子卖了之后,还能再申请宅基地吗?

我国《土地管理法》第62条明确规定:“农村村民出卖、出租住房后,再申请宅基地的,不予批准。”另外,《国土资源部关于加强农村宅基地管理的意见》中也明确规定:“农村村民将原有住房出卖、出租或赠与他人后,再申请宅基地的,不得批准。”

18.泥石流损毁了房屋,能再申请宅基地吗?

在我国,每户村民只能拥有一处宅基地,这是出于既保护农民的住宅需求又防止土地浪费的需要。如果因为自然灾害等原因导致宅基地损毁,那么,宅基地使用权依附的客体也随即消失,宅基地使用权就消灭了,村民的宅基地使用权随即灭失。考虑到保护农村住宅需要的因素,应当对失去宅基地的村民重新分配宅基地。如果宅基地未被损毁,而是宅基地上的房屋被毁,宅基地还是存在的,宅基地使用权还存在,并没有灭失。这时候,村民可以通过重建房屋来重新享有宅基地使用权。
但是,宅基地因自然灾害损毁,不意味着村民就一定有权再申请宅基地。在现实生活中,村民可能通过继承拥有两处以上的住宅,那么在此情况下,即使有一处宅基地因为自然灾害的原因而损毁,也不能再分配宅基地给该村民。

19.能在审批的宅基地上建设加工作坊吗?

农村宅基地具有福利性质,村民是无偿使用的。宅基地是属于村集体的财产,与村民的基本生活息息相关,对于村民而言,具有十分重要的意义。宅基地设置的目的,就是保证村民能够有容身立命之所,其用途就是用于建设住宅,如果改变了宅基地的用途,那么它的性质及意义也就改变了。根据我国《土地管理法》第65条规定,“有下列情形之一的,农村集体经济组织报经原批准用地的人民政府批准,可以收回土地使用权:……不按照批准的用途使用土地的”,所以,如果村民不按照宅基地的用途使用宅基地,宅基地是可以被收回的。

但是收回宅基地不是随意进行的,村委会没有权利随意收回宅基地。收回宅基地需要经过一系列严格程序,应该由村委会报经原来批准用地的人民政府,经过该人民政府同意之后,才能收回宅基地。

20.村民的宅基地可以被征收吗?

土地的征收,需明确以下几点:

第一,征收土地的主体必须是国家,具体来讲就是国家授权县级以上人民政府行使土地征收权,土地征收本身就是政府的一种行政行为,具有明显的行政强制性。

第二,土地征收的目的和前提是为了国家公共利益的需要,并以土地补偿为必备条件;征收标的只能是农村集体所有的土地。

第三,国家为了公共利益,可以征收宅基地,具有强制性,不以被征收者意志为转移,但是双方可以就征收的补偿问题进行协商。《土地管理法》第47条规定,征收土地的,按照被征收土地的原用途给予补偿,并且要保证农民保持原有生活水平。

21.村里能以抵债为由收回村民的宅基地吗?

根据我国《土地管理法》第62条及《村民委员会组织法》中的相关规定,村民申请住宅用地,须报经乡镇人民政府审核,然后由县级人民政府批准。农村宅基地的取得需要经过一系列程序,一旦取得之后,就应当维护这种取得的有效性,没有法定理由是不能收回宅基地的。即使宅基地的取得不符合有关规定,也应该责令村民补办相关手续,一般不宜随意收回;就算宅基地出现法定收回的情形,村委会也不能擅自收回,要经过一系列的报请手续,经有关部门批准才可以实施。

村民欠村里的钱,这与村民取得宅基地是不同的法律关系,应分别予以处理,村委会不能擅自收回宅基地。

22.村民能否将宅基地上修建的住房出卖、出租或者赠与他人?

村民可以将宅基地上修建的住房出卖、出租或者赠与他人,但出卖、出租、赠与他人后,不能再申请宅基地;提出申请的,不予批准。

已经登记的宅基地使用权转让的,应当及时办理变更登记。

23.宅基地使用方案如何确定?

村民的宅基地由全村所有村民共同使用,涉及全村人的共同利益,只有经过合理的分配和规划,经过全村人的集体协商,才能够使整个村的宅基地得到充分和合理的利用。我国《村民委员会组织法》第24条规定:“涉及村民利益的下列事项,经村民会议讨论决定方可办理:……宅基地的使用方案。”所以,对于村里的宅基地使用方案应该在村民会议讨论之后方可实行。《村民委员会组织法》第22条规定:“召开村民会议,应当有本村十八周岁以上村民的过半数,或者本村三分之二以上的户的代表参加,村民会议所作决定应当经到会人员的过半数通过。法律对召开村民会议及作出决定另有规定的,依照其规定。召开村民会议,根据需要可以邀请驻本村的企业、事业单位和群众组织派代表列席。”

所以,宅基地使用方案应该由本村村民全体大会决议通过才可以。

24.子女是城镇居民,老人去世后村委会能强行收回宅基地吗?

根据我国《宪法》第10条和《土地管理法》第8条的规定,宅基地不属于私人所有,而是属于农村集体所有的。村民在符合法定条件的情况下,可以申请使用宅基地建房,这时候,村民所亨有的只是宅基地的使用权,宅基地所有权仍然归村集体所有。宅基地的使用权具有一定的特殊性,村委会虽然代表村民行使土地所有权,但是并不意味着村委会可以不受限制地随时收回他人占有使用的宅基地。村民取得宅基地,在上面建造的房屋,属于自己的合法财产,是受法律保护的,也是可以继承的。由于房子是依附在宅基地上的,这时候应遵循房地一致原则,如果农民通过继承取得了房屋,那么就取得了宅基地的使用权。这时候,好像就出现了一种矛盾:宅基地的所有权属于村集体,而宅基地继承人又不是村集体的成员。其实,继承权的取得,实际上是被继承人权利的一种让渡,这恰恰体现了被继承人作为该村村民所享有的宅基地使用权。从另一个层面看,通过继承的方式获得宅基地的使用权,是宅基地使用权取得的一种特殊方式,并不违法。

子女所继承的房屋属于合法财产,合法财产不能受到侵犯。只有当房屋灭失的时候,村委会才有权收回宅基地。

25.宅基地能继承吗?

我国《宪法》第10条第2款舰定:“农村和城市郊区的土地,除由法律规定属于国家所有的以外,属于集体所有;宅基地和自留地、自留山,也属于集体所有。”《土地管理法》第8条第2款也根据《宪法》精神,作了相同规定。据此,村民个人不享有对宅基地的所有权,而只享有使用权。根据《继承法》第3条的规定,遗产是公民死亡时遗留的个人合法财产,包括:公民的收入;公民的房屋、储蓄和生活用品;公民的林木、牲畜和家禽;公民的文物、图书资料;法律允许公民所有的生产资料,公民的著作权、专利权中的财产权利;公民的其他合法财产。由于村民个人对于宅基地只享有使用权,不享有所有权,宅基地不属于“个人合法财产”,不能依法继承。另外宅基地使用权具有很强的人身依附性。

在通常情况下,取得宅基地使用权的人必须具有农村集体经济组织成员资格才行,并且随着集体经济组织成员资格的失去而失去,不在不同农民个体之间流转,即不可以继承,并且农村宅基地使用权主要是为了保障每户农民的居住需求,具有社会保障功能。如果允许继承的话,将导致宅基地无限扩大,违背了《土地管理法》规定的农村村民一户只能拥有一处宅基地的规定。

26.如何处理村民非法占用土地建住宅?

村民未经批准或者采取欺骗手段骗取批准,非法占用土地建住宅的,由县级以上人民政府土地行政主管部门责令退还非法占用的土地,限期拆除在非法占用的土地上新建的房屋。超过省、自冶区、直辖市规定的标准,多占的土地以非法占有土地论处。

对超过当地规定面积标准的宅基地,经依法处置后,按照《国土资源部关于进一步加快宅基地使用权登记发证工作的通知》(国上资发[2008] 146号)要求,可以按实际使用面积进行登记。对一户违法占有两处宅基地的,核实后应收回一处。

27.宅基地因自然灾害等原因灭失的怎么办?

宅基地因自然灾害等原因灭失的,宅基地使用权灭失。对失去宅基地的村民,应当重新分配宅基地。已经登记的宅基地使用权灭失,应当及时办理注销登记。

附案例:

1.村民将房子卖给别人,宅基地归谁?

1988年,村民刘某将位于村内的三间私房卖给了同村的村民陈某,陈某按照协议支付了购房款。在协议中只约定了房屋买卖,对于宅基地使用权问题没有提及,房屋宅权证上的名字没有变更,还是刘某。由于属于历史遗留问题,刘某在卖了间房屋之后,还有另处宅基地建房。2009年,陈某将原来的旧房子拆除,准备重新建房。刘某闻讯赶来,以当时约定的只是买卖房屋,没有说买卖宅基地使用权为由,要收同宅基地使用权,自己打算在宅基地上建房,两家发生矛盾。调解无效后,陈某将刘某起诉至法院,要求法院确认陈某对宅基地具有使用权。

案件分析:

本案涉及的村民将房屋买卖之后,宅基地使用权的归属问题。

刘某持原来的宅权证向陈某索还宅基地使用权的行为,是违反《土地管理法》的有关规定的,应该依法予以制止.我国<土地管理法》明确规定,农村村民一户只能拥有一处宅基地,使用原有的宅基地、村内空闭地和其他土地建住宅的,应该由县政府批准。在本案之中,1988年双方所签订的买卖合同,是合法有效的。刘某应该在签订买卖合同之后,配合陈某去办理相关的变更手续,但是没有去办理,陈某可以申请去办理。

对于我国农村村民使用的宅基地,是遵循房地一致原则的。村民在买卖房屋的同时,在客观实际上就让渡了宅基地的使用权,这时候宅基地的使用权也是随之转移的。这种转移是法定的,不是当事人说不转移就不转移的。就上述案件而言,刘某已经拥有一处宅基地了,就不能再拥有宅基地了,虽然没有办理宅基地使用权证的变更手续,但也不能判决刘某就对宅基地具有使用权.陈某可以通过申请,要求刘某变更相关手续的方式,来维护自己的合法权益。

2.村民住宅占地面积超过了省里的标准怎么办?

村民老张于2006年在本村申请了一块宅基地,井在宅基地上盖了一座院落,但是院落的面积远远超过了宅基地面积。2009年,村里和乡里工作人员测量的时候发现了这一情况,要求老张将超过的部分建筑拆除,否则不给他办理集体土地使用证。但是拆除部分将影响整体的结构,破坏房屋的使用,老张不同意,却又不知道应该怎么办,在咨询了律师后,老张按照相关规定顺利办理了农村土地使用证。

案件分析:

这个案例是关于住宅占地面积超过了规定标准应该怎么处理的问题。

2008年的《国土资源部关于进一步加快宅基地使用权登记发证工作的通知》(国土资发[2008] 146号)中要求,严格执行宅基地面积标准。宅基地面积不得超过省(区、市)规定的标准,对宅基地超占面积的,在办理登记时按下列情况处理:

(1) 1982年《村镇建房用地管理条例》实施前,农村村民建房占用的宅基地,在《村镇建房用地管理条例》实施后至今未扩大用地面积的,可以按现有实际使用面积进行登记。

(2) 1982年《村镇建房用地管理条例》实施起至1987年《土地管理法》实施时止,农村村民建房占用的宅基地,超过当地规定的面积标准的,超过部分按当时国家和地方有关规定处理后,可以按实际使用面积进行登记。

(3) 1987年《土地管理法》实施后,农村村民建房占用的宅基地,超过当地规定的面积标准的,按照实际批准面积进行登记。其面积超过各地规定标准的,要在土地登记簿和土地权利证书记事栏内注明超过标准的面积、待以后分户建房或现有房屋拆迁、改建、翻建,政府依法实施规划重新建设时,按有关规定作出处理,并按照各地规定的面积标准重新进行登记。

在上述案例中,由于老张的住宅是在1 987年之后修建的,因此,正确的做法是先登记,在备注栏中注明,在以后重建的过程中再逐步缩减,而不是直接予以拆除。