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2016下半年房地产市场趋势稳吗?

发布时间:2016-08-18 关键词: 房地产市场 房地产销售 调控政策 一线城市 城市房价

国研视点

预计全年房地产销售面积和投资同比分别增长20%和4%左右;下半年要重点关注“地王”现象带来的后续市场运行风险、“去库存”过程中的风险释放和蔓延以及房价过快上涨阶段的泡沫积累和破灭;建议采取“一城一策”的差别化调控政策,稳定住房金融政策,进一步做好信息公开透明,稳定社会预期。

2016下半年房地产市场趋势

上半年市场迅速回暖,部分城市房价上涨明显

1.房地产市场销售迅速回暖,“去库存”成效初显

在一系列利好政策出台后,2016年上半年一二线城市的房地产市场率先回暖,呈现“量价齐升”态势。2016年前5个月全国商品房销售面积和销售额同比分别增长33.2%和50.7%。分城市看,1—6月间35个主要城市中成交面积同比上涨的城市有32个,其中惠州、天津、南京和扬州成交面积同比上涨100%以上。只有3个城市同比下降,其中深圳和北京同比分别下降23%和10%。

第一季度一线城市住房成交同比增速领先,4月份以来二三线城市的销售同比增速开始明显超过一线城市。综合来看,上半年一线城市商品房成交面积同比增长7%、二线和三线城市同比增速分别是47%和44%。但同类城市间成交面积的差异很大,例如在一线城市里,广州和上海同比分别上涨27%和14%,深圳和北京却同比下降23%和10%。

销售增速加快,缩短了各城市的库存消化期。从“去短期库存”速度看,截止到2016年5月末,按照过去5个月的平均销售速度,消化完所有的房地产待售面积,一线城市平均需要8.5个月,较年初缩短2.6个月;二线、三线城市平均分别需要7.5个月和15.6个月,分别比年初缩短6.7个月和19.0个月。但如果考虑到施工面积和待开工面积,“去库存”的长期压力仍然很大。截止到2016年5月末,全国商品房待售面积7.22亿平方米,施工面积是65亿平方米。按照前5个月的平均销售速度计算,共需2.8年才能消化掉全部库存。

2.房地产投资回升明显,热点城市土地出让价格快速攀升

在强劲需求带动下,房地产开发投资、新开工面积的同比增速上升明显。2016年1—5月,全国房地产开发投资额同比增长7.0%,比2015年全年1%的增幅提高了6个百分点。从区域看,中部地区投资同比增幅达到11.6%,远高于东部地区6%和西部地区5.8%的同比增幅。

同房地产市场一致,土地市场的区域分化特征也更加凸显,二线城市的土地成交面积、出让收入和楼面地价的同比增幅,都超过了一线和三线城市。从成交面积看,2016年上半年全国300个城市成交土地面积36589万平方米,同比上升3%,其中住宅类用地11349万平方米,同比增加0.4%。但一线城市土地成交面积萎缩明显,同比增幅下降29%。二线和三线城市小幅回升,同比增幅分别是5%和2%。从土地出让收入看,二线城市同比增长78%,一线城市同比下降14%,三线城市则同比增长5%。

一二线城市“地王”频出是土地市场的一个重要特征。2016年上半年,二线城市楼面地价同比增幅高达76%,一线城市和三线城市分别是25%和6%。多数城市的楼面地价溢价率大幅提升,一线城市提高了44个百分点,溢价率达到61%。二线城市和三线城市的溢价率依次是49%和17%,分别提高了39个百分点和11个百分点。

3.部分热点城市房价加速上涨,房地产市场进一步分化

加快“去库存”的同时,部分热点城市的房价过快上涨。从上半年情况看,先是深圳、上海等一线城市房价暴涨,再逐次转递到南京、杭州、珠海等热点二线城市。2016年5月,全国100个城市(新建)住宅平均价格为11662元/平方米,1—5月累计上涨6.21%。其中,一线城市累计上涨11.05%,二线城市和三线城市分别累计上涨3.97%和3.6%。

不同城市的房价走势分化明显。深圳、上海等一线城市和南京、苏州、珠海、厦门、合肥等二线城市房价上涨明显,部分三线城市房价出现下跌趋势。从城市格局看,城市圈的一线城市房价上涨,会快速带动圈内其他城市的房价上升。2016年前6个月,一线城市中深圳房价同比上涨82%,远超上海(17%)、北京(15%)和广州(5%)。在深圳房价带动下,三线城市中的东莞房价快速上涨,上半年同比上涨32%,但一些三线城市如韶关、徐州的房价出现同比下降,其中韶关市房价同比下降19%。

下半年一二线城市市场趋缓,三四线城市“去库存”压力依然较大

在利好政策作用下,上半年一二线城市的住房需求被过度透支,下半年市场将趋于平稳,全年呈现“前高后低”态势。从2016年3月底上海、深圳等一线城市出台调控政策后,南京、合肥等二线城市也收紧了购买资格、税收、土地供应等政策。受此影响,全国2016年前5个月的商品房销售同比增幅明显收窄,抑制楼市过快升温效果显现。其中,商品房销售面积和销售额的同比增速,较1—4月分别收窄3.3个和5.2个百分点。新开工面积和开发投资同比增速,较1—4月分别缩小3.1个和0.2个百分点。

考虑到我国不少城市尤其是三四线城市的房地产待售面积偏高,市场的自发调整有助于住房供需结构趋于平衡。利用“去库存”改善当地住房供需结构,将是下半年和今后几年住房市场发展的主基调,市场分化将进一步加剧。这意味着,下半年三四线城市的土地供应仍将处于紧平衡状态,有助于进一步消化住房库存。

总体判断,下半年一二线城市房地产市场将高位回调,各项指标增速会明显低于上半年水平。三四线城市在“去库存”过程中,一些城市会筑底回暖,但有些消化周期过长(比如超过5年)的城市,则会面临“量价齐跌”局面。从全国看,预计2016年全年房地产销售面积同比增长20%左右。在下半年销售增速回落的情况下,投资、土地购置面积等先行指标会相应回落,尤其在房屋存量过多、待售面积过高的三四线城市,上述指标回落趋势更加明显。从全国看,预计2016年全年房地产投资同比增长4%左右。