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农村房屋征收后宅基地使用权还在吗?

发布时间:2016-08-18 关键词: 新农村建设 宅基地 房屋拆迁 使用权 所有权

随着新农村建设的高歌猛进,以及城市化进程向农村的不断渗透,发生在集体土地上的房屋拆迁日渐繁多。农村房屋征收后宅基地使用权还在吗?

一、宅基地与宅基地使用权

宅基地是指经过法定程序批准,用以建筑住房的土地,包括已建住房用地和经批准待建住房的土地。在农村,宅基地的范围一般还包括厨房、牲畜圈舍等附着物用地和采光、通道、天井、滴水、排水等设施占用的土地。

宅基地的所有权属于农村集体经济组织,但其使用权由村民自己享有。宅基地使用权是农民的重要权利。依法取得的宅基地使用权,受到法律的保护;农户对宅基地上的建房、附着物享有所有权,该所有权与宅基地使用权一样受法律的长期保障。除非有法定事由,任何单位和个人都不得随意剥夺和侵犯村民的宅基地使用权。

二、宅基地使用权的消灭

具体来讲,实践中,宅基地使用权的消灭主要有以下几种:

(一)宅基地使用权的绝对消灭

农村宅基地使用权的绝对消灭是指农村宅基地使用权不存在了,即农村宅基地使用权的客体——宅基地不仅与其主体相分离,而且他人也未取得其权利。主要有以下两种情况:

(1)宅基地灭失。宅基地是农村宅基地使用权的客体,宅基地因地震、火山喷发、河流改道、山体滑坡等自然灾害的影响,不能恢复原状,不能继续使用或者灭失的,农村宅基地使用权归于消灭。当然如果只是宅基地上的建筑物或其他附属设施灭失的,不影响宅基地使用权的效力。

(2)国家和集体的征收。国家和集体为了公共利益的需要,对农村宅基地进行征收,并改变了该宅基地的用途的,该农村宅基地使用权消灭,任何人不能再取得对该地的农村宅基地使用权。

(二)宅基地使用权的相对消灭

宅基地使用权的相对消灭强调集体经济组织内部某一特定成员丧失了自己的宅基地使用权,但这块农村宅基地的使用权仍客观存在。相对消灭可分为以下四种情况:

(1)因放弃而消灭。国家土地管理局《确定土地所有权与使用权的若干规定》第一百七十一条规定:“宅基地使用权人可以放弃宅基地使用权。放弃宅基地使用权的,宅基地使用权消灭。”

农村村民取得宅基地使用权是无偿的,随时可以放弃,但应当事先通知宅基地所有权人,以防止土地资源的浪费。

(2)因转让而消灭。转让宅基地使用权,原来的使用权人就会丧失对该宅基地的使用权。根据《土地管理法》等法规的规定,农村村民在合法转让宅基地使用权之后,不得再申请宅基地。

(3)因撤销而消灭。申请取得宅基地使用权的村民,必须按照规定的用途利用宅基地,擅自改变宅基地的用途,农村集体经济组织有权撤销宅基地使用权,村民从而就会丧失宅基地使用权。

(4)因农村集体经济组织收回宅基地而消灭。根据《土地管理法》和国家土地管理局《确定土地所有权与使用权的若干规定》的规定,为乡(镇)村公共设施和公益事业建设,农村集体经济组织报经县级人民政府批准,有权收回宅基地,而消灭原来设定的宅基地使用权。但是,原来具有宅基地使用权的村民有请求相应损失的补偿的权利。另外,宅基地使用权人因迁移等原因停止使用土地的,农村集体经济组织有权收回宅基地消灭原设定的使用权。

在这些消灭情形中,只有因土地灭失及国家和集体的征收才能导致宅基地使用权的绝对消灭。其他任何情形都不会导致宅基地使用权的绝对消灭。在具体实践中,征收导致宅基地使用权消灭的情形也很多见,但这种使用权消灭的前提是征收程序的合法完成。

三、征收中的宅基地使用权问题

征收是国家对非国有财产在进行公平补偿之后实施的一种强制性交易的行政行为。它必须基于“公共利益”的需要和给予公平补偿。国家只有在公共利益需要的特殊情况下并对土地使用权人给予相应补偿之后才可依照法定程序提前收回公民的土地使用权。征地拆迁实务中,法定的征收程序非常严格,报批前公告程序、调查程序、听证程序、报批程序、征地补偿安置方案制定及公告程序等等。

一般来说,征收造成宅基地使用权的消灭有两种情形。一种是因双方达成拆迁补偿协议而完成征收,此时的农村宅基地使用权归于消灭。另一种情形是拆迁人通过申请司法强拆,走法定的司法程序完成宅基地上房屋的征收。

根据《中华人民共和国土地管理法》第83条,《中华人民共和国土地管理法实施条例》第45条之规定,土地征用房屋强制拆迁应由有关单位申请人民法院执行,即只有司法强制拆迁才算合法,最高人民法院通知,各地法院不得以各种理由参与拆迁,法律并未授予行政机关强制拆迁的权利,因此行政诸机关对他人房屋的强制拆迁行为是没有任何法律依据、是非法行政的。所以,当宅基地被强行拆除时,此种情形既不属于达成协议也不属于司法强拆,拆迁方未依法履行完征收程序,此时的强拆因违背了法定程序,不具有正当性。

这种非法强拆后导致的宅基地上房屋灭失不符合宅基地因征收而消灭的法定情形,因此,即使房屋被拆除,宅基地的使用权仍然存在,农民仍享有宅基地使用权,仍可以在宅基地上再次建造地上建筑物。