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浙江温州:购房仅三年土地就到期 产权续期该怎么办?

发布时间:2016-08-19 关键词: 土地出让金 浙江温州 购房者 物权法 使用权

浙江温州部分市民因房屋土地使用年限到期或即将到期,要花费数十万元高额土地出让金重新“买地”引起了大家广泛关注,购房之后仅三年土地就到期产权续期该怎么办呢?

居民购房仅三年土地使用到年限

王女士于2012年10月,花了近百万元在温州市区横河北新村买了一套房子。近期王女士想卖掉这套房子,可在买卖过程中,王女士意外发现自己名下的这套房子,土地使用年限已于2016年3月4日到期。她名下的这套房子于1996年交付使用,她是这套房子的第三位主人。在她的印象中,住宅的土地使用年限为70年。为何自己的房子仅仅过了20年就到期了呢?更让王女士百思不得其解的是,同幢楼不同楼层的土地使用年限竟然完全不相同,有的是70年,而有的却是20年。

王女士说,邻居的图号和地号跟她的是一模一样,但邻居这个使用期限是到2070年。根据《物权法》,购房者有权在土地使用权到期后申请并获得延期的资格,但却没有对续期的土地出让费支付标准和办法作出明确规定。王女士告诉记者,目前土地使用权到期使她无法贷款,土地使用权续期政策的不确定性,也使她的房子无法正常交易。

产权续期无定论土地过户受影响

对于王女士的遭遇,我们肯定有很多疑问,房子的土地使用权到期了怎么办?有没有办法续?为何王女士的土地使用权只有20年?带着诸多疑问,温州市相关部门负责人介绍,现在住宅土地的使用年限为70年,但上世纪八九十年代收取土地出让金的做法刚开始,有些开发商为了减缓资金压力,没有交足70年,温州的规定是最少交20年。

温州市土地登记交易中心相关负责人表示,当年办土地证的时候,房地产开发公司只签了一个20年的土地出让合同,按照当时的价格收取了20年的出让金。由于当时的历史原因,导致20、40年、50年、70年的土地出让合同都有签。根据《城市房地产管理法》第22条规定,土地使用权出让合同约定的使用年限届满,土地使用者需要继续使用土地的,应当至迟于届满前一年申请续期。经批准准予续期的,应当重新签订土地使用权出让合同,依照规定支付土地使用权出让金。以王女士的邻居为例,应当是在届满前一年提出申请,并获得批准。而王女士则是过期之后,才想到去续期。

对于王女士这种土地使用权过期的情况,如果土地使用权期限没有终止的话,按温州市交易的规定,提出申请续期。如果过期,重新要审批,价格没法定。据温州市国土资源局统计,截止到2019年年底,温州市区将有约1700多套商品房土地使用证过期。

产权过了户土地证到期各方犯了难

王女士是卖不掉房,而温州的罗先生是买房子过程中出现了问题,房产证都过了户,土地证却办不下来了,这让买卖双方和中介都犯了难。据罗先生介绍,他通过一家房产中介相中了一套一楼的房子。双方签订购房合同后,很快便到市房产交易中心办理了房产过户手续,并将60多万元的购房款存入银行第三方监管账户。等缴纳完契税后,罗先生也顺利拿到了房产证。不料,在办理土地证过户时,却意外发现原房东的土地证已于2016年3月4日过期了。

温州土地登记交易中心的工作人员表示,必须要足额缴纳土地出让金,才能完成土地使用证的过户手续。而按照温州东瓯土地价格评估事务所评估,取得这套房的楼面评估价,大约每平方米6000元,再按照房产证上50余平方米的建筑面积,最后需缴纳的土地出让金金额为30多万元。买卖中介三方联系了市房产交易中心,希望能撤销这宗房产交易。但得到的回答是,土地证过期不影响房产证过户,房管部门只管房产交易。这也难坏了房产中介人员。

土地到期无法贷款双方对簿公堂

温州的刘老伯也遇到了类似的事情。去年9月,他卖掉了自家一处老房子。买方选择通过银行办理房屋抵押贷款。双方签订购房合同后,在贷款时问题发生了。买方贷款的时候,银行发现刘老伯这个土地证将于2016年4月25日到期,由于时间太短,银行拒绝给买方贷款,因无法办理房屋抵押贷款,买方没钱继续购房只好作罢。三个月后,经鹿城区人民法院调解,这起房产交易才得以撤销。陈老伯的房屋所有权证以及土地使用证才得以收回。眼看土地使用期限将近,陈老伯为这事跑了将近大半年的时间,却找不到任何解决办法。温州土地部门称,已就该类问题请示上级部门,希望能尽快寻求到妥善的解决方案。所谓房屋产权,是指房屋所有权和土地使用权。前者受《中华人民共和国宪法》和《中华人民共和国物权法》保护,永久属于房屋所有者。而土地使用权,是有年限限制的,一般为40、50、70年。

关于土地使用权到期了到底怎么办,国土资源部的相关人员表示,由于物权法、土地管理法、不动产登记条例都没有衔接,没有对这个问题作出明确规定,因此他们也没办法操作。不过,有专家认为,住宅土地使用权到期后应该无偿自动续期。如果要缴纳也应该是象征性缴纳,不应该太高。另外,专家还表示,20年使用权房地产开发商当初缴纳的出让金与70年使用权的资金肯定不同,如果开发商故意隐瞒20年产权年限,而是按照70年产权年限来出售给消费者,那么就涉及到欺诈问题。

延伸阅读

产权的功能是指,产权作为一种社会强制性的制度安排所具有的界定、规范和保护人们的经济关系,形成经济生活和社会生活的秩序,调节社会经济运行的作用。

(一)产权的激励功能

产权归根结底是一种物质利益关系。任何产权主体对其产权的行使,都是在收益最大化动机支配下的经济行为,没有收益的产权是不可思议的。

(二)产权的约束功能

产权对产权主体在行使产权的经济活动中所施加的强制。

(三)产权的资源配置功能

产权的资源配置功能指的是产权制度的安排本身所具有的调节或影响资源配置状况的作用。

(四)产权的协调功能

财产关系的明晰及其制度化是一切社会得以正常运行的基础。现代化市场经济条件下财产关系更加复杂和多样,这就要求社会对各种产权主体进行定位,以建立和规范财产主体行为的产权制度,从而协调人们的社会关系,保证社会秩序规范、有序的运行。