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苏州、南京土地新政落地一线城市能否借鉴土地熔断机制?

发布时间:2016-08-19 关键词: 预售许可证 土地供应 业内人士 调控政策 一线城市

苏州、南京等二线城市一直以来都是楼市热点。上周,这两个城市的调控政策在多次传闻之后也终于落地,两城均对贷款和土地公开出让竞价方式进行了调整,为此引发了业内的讨论。其土地新政是否有可能为一线城市所借鉴呢?

南京苏州土地新政

苏州、南京于上周出台的限购政策均对土地出让环节有所涉及。具体来说,苏州规定当土地竞价超过土地出让市场指导价25%(不含25%)的,中止网上竞价,转为“一次报价出让方式”进行竞价。在一次报价出让环节,按最接近所有报价平均价的原则确定竞得人。南京的政策则规定,当网上竞价达到一定比例时,调整该地块所建商品住房预售条件,申领预售许可证的条件主要与工程进度挂钩。当网上竞价达到最高限价时,仍有2家以上单位要求继续竞买的,停止网上竞价,改为现场摇号产生竞得者,并在最高限价基础上再加一个加价幅度作为成交价。

不少业内人士分析,这是二线城市新一轮调控的序幕,南京、苏州的调控模式可能会被其他热点城市所效仿。不过在本周,尚没有其他二线城市跟进。

同策咨询研究部总监张宏伟认为,增加土地供应才是解决市场供求紧张的有效措施。南京、苏州的土地新政,虽然在招拍挂环节就对预售条件进行限定,对开发商提出了更高的要求,但是,对拿地后项目的开工时间、达到预售条件的时间等关键时间点没有进行限定,开发商有可能会囤地。“现在大量房企通过场外配资加杠杆方式进行拿地,市场一旦有风险,最糟糕的结果就是放弃地块权益。”张宏伟表示,“因此控制地王带来的系统性风险,更需要对于房企拿地场外配资进行监管。”

而在本周三,上海静安地王以110亿元的天价成交。一线城市土地热潮高烧不止。那么,南京、苏州的土地新政能否为北京、上海的土地市场起到借鉴意义?对此,业内持不同态度。

易居智库中心研究总监严跃进认为,南京、苏州模式的重点在于二线城市去资产泡沫,未来或许将会有十来个热点二线城市模仿南京和苏州的政策,但对于一线城市来讲影响十分有限。

据了解,目前北京的土地招拍挂政策同样有着溢价上限,这一数值一般是50%。当现场竞拍触顶时,参与现场竞拍的房企自动转入竞自住型商品房或限价商品房面积的阶段。不过,有业内人士指出,这一政策虽然从统计数据上能够有效地控制住北京市场住宅均价,但是无形中将可售商品房部分的地价抬升,从而造成了北京市场上豪宅扎堆入市的情况出现。

“每个城市的情况都不一样,相比南京、苏州,北京土地市场的竞争更为激烈,所以也不排除这种 熔断 机制引入北京等一线城市土地市场的可能性。”中国房地产经理人联盟秘书长陈云峰表示,对于过热的土地市场而言,这种“熔断”机制也是没有办法的办法。“如果将相类的 熔断 机制进入北京土地市场,将土地的价格进一步进行人为的限制,开发商未来的开发压力也会降低,有可能把销售价格限定在一个相对合理的范围之内。”