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农村宅基地真的可以流转吗?

发布时间:2016-08-23 关键词: 宅基地 合同法 管理法 使用权 所有权

关于农村宅基地使用权的转让问题,从受让的主体上,可以分为向本集体经济组织成员和非本集体经济组织成员转让。

如果受让方也是本集体经济组织成员,经过集体经济组织同意,则应当认定买卖行为有效。因为根据《宪法》第十条,宅基地属于集体所有,其所有权属于集体,而农民作为经济组织的成员,対于宅基地拥有的是用益物权,即使用和收益的权利,其处分宅基地使用权的行为属于无权处分。根据《合同法》第五十一条,无处分权人处分他人财产,经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的,该合同有效。所以,如果事后经过农村集体组织同意,应当认定合同有效。反之,则应认定其合同无效。也就是说,对于此种情况,取得农村集体经济组织的同意,以及进行登记是转让有效的前提。

而向本集体经济组织成员以外的人转让农村宅基地使用权的行为是无效的。理由是《宪法》第十条,宅基地属于集体所有,《土地管理法》第六十三条 农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设。且宅基地使用权具有人身属性,非本集体经济组织成员无法取得。

所以说,现阶段,农村宅基地使用权还不能够实现依法自由流转,城镇居民到农村购买农村房屋及宅基地,仍不受法律保护。

不过,在已经出台的《关于农村土地征收、集体经营性建设用地入市、宅基地制度改革试点工作的意见》明确提出,建立农村集体经营性建设用地入市制度,在符合规划和用途管制前提下,允许农村集体经营性建设用地出让、租赁、入股,实行与国有土地同等入市、同权同价。

可以看出,在中央最新的改革设想中,农村土地制度的市场化改革是大方向,是要建立城乡统一的建设用地市场。

而且《中共中央关于全面深化改革若干重大问题的决定》明确提出,要“赋予农民更多财产权利”,包括“保障农民集体经济组织成员权利,积极发展农民股份合作,赋予农民对集体资产股份占有、收益、有偿退出及抵押、担保、继承权”。对于农民的宅基地,“保障农户宅基地用益物权,改革完善农村宅基地制度,选择若干试点,慎重稳妥推进农民住房财产权抵押、担保、转让,探索农民增加财产性收入渠道。建立农村产权流转交易市场,推动农村产权流转交易公开、公正、规范运行。”

从上述政策内容可以看出,在未来的农村土地制度改革和新型城镇化背景下,农村宅基地改革可以说已经有了明确的方向:第一,宅基地是农民财产的重要组成部分,农民拥有宅基地的用益物权。为农民增加获得财产性收入的渠道,这是未来农村土地改革重要方向。第二,在试点基础上,可以慎重稳妥推进农民住房财产权的抵押、担保、转让。第三,未来可以建立农村产权流转交易市场,推动农村产权流转交易公开、公正、规范运行。第四,改革完善农村宅基地制度,将会在国内部分城市开展试点。根据中国的改革惯例,这种试点将有可能取得特殊的政策空间。第五,伴随着人口城镇化和城镇户籍制度的放开,宅基地等农民财产权力在城乡居民间的市场化流动和交易,将成为必然的趋势。

目前,在一些试点地区,农村宅基地制度改革已取得实质性突破。

福建晋江作为全国农村宅基地制度改革的试点地区之一,今年4月,晋江在全省县域率先挂牌成立不动产登记局和不动产登记中心,将农民房屋所有权和宅基地使用权实现‘两证合一’,使住房财产权和宅基地使用权通过登记发证得到确认。而湖州市去年底就已完成农村宅基地确权登记46.2725万宗,发证农户42.4148万户,对符合发证条件的农户做到“应发尽发”。如今湖州农村的宅基地跟城里的商品房一样,也都有自己专属的“身份证”了。

将农民房屋所有权和宅基地使用权确权登记发证,这为农民住房财产权的抵押、担保、转让创造了条件。