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土地征用及拆迁补偿费的税费相关法律规定

发布时间:2016-08-23 关键词: 经济适用房 土地出让金 增值税 廉租房 印花税

土地征用及拆迁补偿费的税费相关法律规定

1、印花税:

财税[2006]162号(适用税目);财税[2008]24号(经济适用房、廉租房用地);财税[2010]88号(公租房用地);国税函[2004]150号(核定征收)等。

2、契税:

财税[2004]134号(计税依据);财税[2012]4号(改制重组);国税函[2002]1094号(以项目拿地);国税函[2005]436号(免土地出让金)等。

3、耕地占用税:

《中华人民共和国耕地占用税条例》;《中华人民共和国耕地占用税条例实施细则》等。

4、城镇土地使用税:

财税[2006]186号(征税起始时间);财税[2008]152号(征税终止时间);财税[2008]24号(经济适用房、廉租房用地);财税[2010]88号(公租房用地)等。

5、营业税:

国税函[2009]520号(拆迁及补偿);国税函发[1995]549号(还迁房)等。

6、土地增值税:

国税发[2006]187号(费用分配等);国税函[2010]220号(土地闲置费、拆迁补偿费)等。

7、企业所得税:

国税发[2009]31号(费用的构成、归集、分配);财税[2009]87号(不征税收入);财税[2011]70号(不征税收入)等。

8、个人所得税:

财税[2005]45号(拆迁补偿费)等。

9、其他法规:

《土地管理法》、《国有土地上房屋征收与补偿条例》等。

一、取得开发用地的方式

房地产开发企业取得开发用地,主要是以出让方式取得。除此而外,还有以转让方式、置换方式、合作建房等方式取得开发用地的。

房地产开发企业取得开发用地的方式不同,土地使用权的成本构成会不同,相应的涉税事项也会不同。

二、取得开发用地的会计处理

房地产开发企业取得开发用地的会计处理,包括土地成本各项费用的归集(出让金、拆迁补偿费、开发费用等)和土地成本在不同成本计算对象间的分配两个方面。

企业取得开发用地后如果分期开发,土地成本费用的归集,一般设置“开发成本/土地成本”过渡账户归集各项费用,然后将归集起来的费用分配计入各成本计算对象的“开发成本/某某工程/土地征用及拆迁补偿费”账户。

在不同成本计算对象间分配土地成本,一般以占地面积为分配标准。如果各成本计算对象建造结构差异不大,也可以建筑面积为分配标准。分配标准不同,分配的结果会不同,对土地增值税和企业所得税的影响也会不同。

三、取得开发用地的涉税事项

房地产开发企业取得开发用地涉及的税收,包括取得土地使用权时缴纳的契税、印花税、耕地占用税,取得土地使用权后、销售开发产品前缴纳的城镇土地使用税,交付还迁房屋时应纳的营业税、土地增值税、企业所得税和印花税。

此外,土地成本在不同成本计算对象间的分配结果,影响土地增值税和企业所得税应纳税额的计算。

四、开发用地的成本构成项目

房地产开发企业的开发成本由土地征用及拆迁补偿费、前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、公共配套设施费、开发间接费用六个项目构成。

土地征用费及拆迁补偿费,指为取得土地开发使用权(或开发权)而发生的各项费用,主要包括土地买价或出让金、大市政配套费、契税、耕地占用税、土地使用费、土地闲置费、土地变更用途和超面积补交的地价及相关税费、拆迁补偿支出、安置及动迁支出、回迁房建造支出、农作物补偿费、危房补偿费等。(国税发[2009]31号第二十七条)

五、支付土地出让金的涉税管理

(一)土地出让金的定义

土地出让金是指各级政府土地管理部门将土地使用权出让给土地使用者,按规定向受让人收取的土地出让的全部价款(指土地出让的交易总额),或土地使用期满,土地使用者需要续期而向土地管理部门缴纳的续期土地出让价款,或原通过行政划拨获得土地使用权的土地使用者,将土地使用权有偿转让、出租、抵押、作价入股和投资,按规定补交的土地出让价款。

(二)土地出让金的会计处理

支付土地出让金、缴纳契税、耕地占用税时:

借:开发成本/土地成本/土地出让金

借:开发成本/土地成本/契税

借:开发成本/土地成本/耕地占用税等

贷:银行存款

在不同成本计算对象间分配土地成本时:

借:开发成本/一期工程/土地征用及拆迁补偿费

借:开发成本/二期工程/土地征用及拆迁补偿费

贷:开发成本/土地成本/土地出让金

贷:开发成本/土地成本/契税

贷:开发成本/土地成本/耕地占用税等

思考问题:房地产开发企业取得开发用地时缴纳的印花税和取得开发用地后缴纳的城镇土地使用税,会计应当如何处理?

(三)土地出让金的税务处理

房地产开发企业取得开发用地,应当缴纳印花税、契税。如果占用的是耕地,还应当缴纳耕地占用税。在取得土地使用权后、销售开发产品前,应当缴纳城镇土地使用税。

房地产开发企业一次取得开发用地、分期开发的,土地征用及拆迁补偿费应当在不同成本计算对象间分配,其分配结果会影响企业所得税和土地增值税应纳税额的计算。

房地产开发企业缴纳的土地闲置费,可以在企业所得税前扣除,但不能在土地增值税前扣除。

(四)土地出让金涉税问题的征收管理

土地出让金涉税问题的征收管理主要包括三个方面的内容:一是取得土地使用权后是否缴纳了应缴的各税(印花税、契税等),二是各税的计税依据是否完整,三是土地出让金在各成本计算对象间的分配是否正确。