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土地使用权转让合同被认定无效后如何处理?

发布时间:2016-08-25 关键词: 开发投资 国有土地 土地管理 当事人 使用权

问:某公司因拖欠土地使用权出让金,一直未取得土地使用权证书。去年,该公司将土地使用权转让给我公司,并且约定待工程投资量达到法定转让标准后配合我公司办理权属过户登记手续。合同签订后,我公司已投入两千多万建设资金,开发投资总额已达25%以上,但在要求办理土地使用权过户手续时,该公司却以种种理由拒绝。我们怀疑,是因为土地价格上涨,该公司意图悔约。我们想起诉该公司,但有人说我们签订的土地使用权转让合同有可能无效。请问,我们所签合同是无效的吗?一旦被认定无效,法律责任和后果是什么?

土地使用权转让合同被认定无效后如何处理?

答:如果在你们起诉之前,对方当事人然未取得土地使用权证书,或者取得有批准权的人民政府同意转让的,则你们所签订的土地使用权转让合同有可能被认定无效。

最高人民法院《关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第9条规定:“转让方未取得出让土地使用权证书与受让方订立合同转让土地使用权,起诉前转让方已经取得出让土地使用权证书或者有批准权的人民政府同意转让的,应当认定合同有效。”根据这一规定,若因转让方拖欠土地使用权出让金,则不符合法定的办证条件,政府土地管理部门既不能为转让方颁发土地使用证,也不会在这种情况下同意转让,故你们所签订的土地使用权转让合同有可能被认定无效。

合同一旦被确认无效,按照《合同法》第58条规定:“合同无效或者被撤销后,因该合同取得的财产,应当予以返还;不能返还或者没有必要返还的,应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失,双方都有过错的,应当各自承担相应的责任。”这是无效合同处理的一般原则。但对于土地使用权出让合同,在被认定无效后的处理则有一定特殊性。如果签订转让合同后只是交付了土地和转让款,而没有进行实际的开发建设,适用“相互返还”的原则比较简单,即由转让方将收取的转让款返还给受让方,由受让方将土地返还给转让方。相互返还财产的目的是为了使双方的财产关系恢复到合同订立前的状态。

但是,如果受让方已经投入资金进行建设,项目已经建成或者部分建成,即受让人的投资已和转让人的土地资产凝结为一体时,相互返还的原则就无法适用。这种情况,就属于《合同法》第58条规定的“不能返还或者没有必要返还”的情形。在确认合同无效,并且不能适用相互返还的处理原则时,则应根据不同情况分别处理:一是在建和建成的项目履行了合法的审批手续,比如已经取得建设工程规划许可证、建设工程施工许可证等(这种情况并不鲜见,许多地方土地管理部门和规划建设管理部门在管理职能的衔接上存在脱节,土地权属手续未办理完毕就办理了规划、建设许可手续并开工建设),如果属于这种情况,大多都能通过补办土地审批手续的方法,可将在建和建成项目确权给受让方。这样处理相对简单,双方损失不会扩大。但若不能补办土地审批手续,不能将土地和建设项目确权给受让方,则在法律上,土地使用权和地上建筑仍然属于转让方,合同被确认无效后,可将建筑物评估后由转让方折价补偿受让方。二是在建和建成的项目没有履行合法的建设审批手续,在这种情况下,如果不能补办相关手续,则建设项目有可能被认定为“违章建筑”,被政府依法没收或责令拆除。如果出现这种情况,就要根据过错责任的大小划分损失承担比例。一般来说,对于这种情况转让方和受让方都存在过错。而且受让方在没有取得合法的建设许可手续的情况下就开工建设,对于所造成的损失,过错责任可能更大。

总之,因土地使用权转让合同被确认无效,不仅处理难度较大,而且给双方当事人造成的物质损失往往也是巨大的。因此,处理此类合同争议,积极补办相关手续,争取在起诉前补正合同效力,使建设工程合法化才是最佳选择。