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土地市场走热政策调控风声再起楼市何去何从?

发布时间:2016-08-29 关键词: 广州黄埔 房地产开发 广州楼市 业内人士 调控政策

传统旺季“金九银十”还未到,广州楼市已经一片沸腾。近日,伴随着芳村和黄埔两个地块的高溢价出让,开发商“封盘涨价”和二手房业主反价成为市场热议的焦点。无独有偶,就在广州黄埔长岭居地块创下出让价格新高同日,珠海和厦门等城市的土地出让,同样遭遇了“土豪”开发商高价拿地的“盛况”。

国家统计局最新数据显示,今年1—7月份房地产开发企业土地购置面积同比下降7.8%,但土地成交价款却大幅增长7.1%,显示出今年土地出让价格整体走高的趋势。而在价格坚挺销售畅旺的一线和二三线热点城市,土地市场更是屡屡出现“面粉贵过面包”的情况。

随着苏州、南京等热点城市相继出台调控政策后,目前已有传言北京、厦门等城市即将收紧政策。业内人士认为,由于部分城市房价和地价出现过热倾向,为防止出现系统性风险,未来热点城市出台收紧政策已成为大概率事件,而商品住房市场也有可能会迎来调整期。

市场

土地市场热度不减8月再创新高

8月16日,广州芳村华大物流地块高溢价拍出,带动部分周边二手房业主惜售反价。合富置业业务总监关文德表示,目前芳村二手交易市场中,楼梯楼二手均价为1.6万—2万元/平方米,电梯楼二手均价为2.6万—3万元/平方米。

“业主看楼面价都这样的价位,将来楼价肯定破5万元/平方米。”关文德说,华大物流地块楼面地价约3.5万元/平方米,对周边二手房市场业主和买家的心态影响明显,开始出现业主惜售乃至反价2%—3%的情况,也加速买家入市的决心。

而一手楼方面,新出让地块周边7个楼盘均纷纷趁热打铁加推新货,多个项目当日去化超过五成。

据阳光家缘统计数据显示,8月15日—8月21日,广州新建商品住宅成交均价突破18000元/平方米,环比涨幅接近两成。其中,荔湾区楼盘集中网签,成交量环比涨幅达到107%,成交均价达到32458元/平方米,直接拉动了全市成交均价的上升。

无独有偶,萝岗长岭居地块8月25日竞拍出让,最终以溢价240.9%、约2.7万元/平方米楼面地价成交。当天就有楼盘以“极端天气”为由宣布“封盘”。另一些项目则选择凑热闹通宵开盘,并对外释放“卖完即涨价”的说法。某楼盘当晚卖房卖到凌晨三时,而最旺的某楼盘则据称当晚卖出40套揽金1.2亿元,“卖到POS机无纸可用”。

事实上,并非只有广州的土地出让市场火热。2015年下半年以来,土地市场明显回暖,一线城市成为企业抢地的“主战场”,地价也不断攀高。

就在萝岗长岭居地块出让的同一天,珠海出让四宗商住用地,溢价率均超过500%。当天,这4宗地连续刷新了珠海全市楼面地价的单价记录,最贵的一宗溢价率达545%,楼面地价超2.9万元/平方米。

而也在这一天集中拍卖6宗地的厦门,集美、同安、翔安的区域楼面价全部被刷新,6宗地总成交金额达171.1亿元,其中价格最高的一宗楼面地价约3.8万元/平方米,甚至超过广州和珠海的“纪录保持者”。

根据中原地产统计,截至8月25日,今年全国共诞生208宗溢价率超过50%的地块,分布在25个城市,全部为一二线城市或者辐射区。其中,苏州诞生28宗,数量最多;上海、南京、合肥、杭州均诞生20宗以上;天津、武汉、佛山、郑州也较集中。

分析

房价涨幅趋缓高价地风险渐增

本轮土地市场的回暖,几乎与房价升温同步。不过,从今年5月开始,国内商品房交易已明显开始降温。

国家统计局最新数据显示,7月份70个大中城市房价环比上涨城市个数减少,下降城市个数增加,总体涨幅连续3个月收窄。其中,前期上涨过快的一线城市和少数热点二线城市涨幅收窄尤为明显。

而到今年7月,商品房销售额和销售面积增速也已降至今年以来新低。1—7月份,全国商品房销售面积75760万平方米,同比增长26.4%,增速比1—6月份回落1.5个百分点。商品房销售额57569亿元,增长39.8%,增速回落2.3个百分点。

不过,虽然房价和成交量增幅已经放缓,但土地市场却似乎并未冷却。

虽然从全国的数据来看,1—7月份房地产开发企业土地购置面积11167万平方米,同比下降7.8%,降幅比1—6月份扩大4.8个百分点,但房企1—7月份土地成交价款3848亿元,仍保持同比增长7.1%,增速回落3.1个百分点。

在购地面积同比下降且降幅扩大的情况下,土地成交价块却仍增长,增速回落幅度也远小于购地面积的降幅,这无疑意味着土地购置价格的大幅上升。

此前,历经数小时、百轮举牌的高强度、高溢价土地拍卖,往往只在一线城市出现,且只限于优质地块。如今,土地出让市场的这种火热不仅蔓延至二三线城市,而且似乎已经司空见惯。

中原数据显示2016年年内,全国已经出现单宗土地超过10亿的地块300宗,其中溢价率超过100%的达到了150宗。而2015年同期,单宗土地成交金额超过10亿的只有150宗,其中溢价率超过100%的只有6宗。

高溢价的土地是否一定预示着未来的高房价和高收益?答案是不一定。对于刚刚刷新纪录的萝岗长岭居地块,就有开发商和业内人士私下表示并不看好。甚至有评论认为,该项目“如果经营得好,每平方米亏10000元;如果经营不好,每平方米亏20000元。”

合富辉煌(中国)市场研究中心的分析报告认为,在当前的行情下,土地高溢价成交已是常态。不过,如果“面粉价格”低于或等于“面包价”,还可以算作是“适度的高溢价”,适度的高溢价有利于维持市场热度,促进购房者加快入市。但假如“面粉价格”大幅高于“面包价”则是属于过高溢价,会加大房企的经营风险。

该报告的统计显示,近5年广州的土地出让中,仅有4宗土地出现了“面粉价高于面包价”,分别出现在2013年和2016年,流动性宽松和市场行情火热是这两个时期的主要特征。

然而,截至目前多数当时高溢价土地开发的楼盘依然面临较大压力。2013年两宗“面粉贵过面包”的土地,其销售资金回笼尚未达到土地出让金额的50%。而另一方面,过高溢价拿地,也会增加政府维护市场稳定的难度,有可能会加速调控政策出台。

走势

部分热点城市或出台限购政策

今年初,随着上海、深圳遭遇政策等严厉打压,南京、苏州、合肥、厦门等东部二线城市接棒,无论房价和地价,都上涨迅速。这四个城市被业界定义为“强二线”,除苏州未纳入统计外,在国家统计局的70大中城市房价数据中,南京、合肥、厦门的新房价格环比涨幅已连续5个月占据前三。

“四季度市场可能会如之前所预料那样涨幅加大。”合富房地产研究院院长龙斌在分析芳村地块出让价格创新高时分析,商品房库存下降、市场预期向好等都是看好广州楼市未来走势的原因。但他也明确表示:“当然国家信贷房贷政策是否转向则是未来市场短期走势影响的关键。”

实际上,伴随关于土地市场过热的反思,以及苏州等热点城市出台限购、限贷政策,有关下半年信贷等政策收紧的风声渐起。

日前有媒体报道引述厦门市国土房产局相关负责人称,厦门房地产市场监管工作从严从紧,根据市场情况,不排除未来会在房地产市场调控方面出台包括重启限购等在内的更加严格的措施。

同时,有消息称上海市政府将考虑出台楼市新政后,收紧银行贷款政策,控制土地融资的同时,考虑调整购房贷款政策,购房认房又认贷,将首套房首付比例提高至五成。在而包括北京、天津、南京、合肥等热点城市在内,近期都有消息传出正在考虑出台新的举措控制房价。

随着这些城市房价和地价的走高,当地楼市的风险也正被越来越多的人提及。国务院发展研究中心副主任王一鸣就指出,房地产风险是中国经济面临的重要挑战之一,当前房地产去库存取得一定进展,但一二线城市积累的风险在增大。

同策咨询研究部总监张宏伟认为,从政策面发展趋势来看,官方频繁表态及热点城市收紧政策落地,预示着三季度后,一二线城市尤其是房价同比上涨幅度超过10%的城市的政策面可能会出现转向。苏州、南京等城市楼市出台新政后,三季度其他房价上涨幅度超过10%的热点城市楼市调控已经进入“限贷”政策出台的“前夜”,重启“限贷”甚至“限购”已经是大概率的事件。“同时,土地市场也将出台措施,以防止市场出现系统性的风险。”