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农村“两权”抵押市场遇冷 点土成金还要迈过哪些坎?

发布时间:2016-08-29 关键词: 黑龙江省 方正县 抵押贷款 安徽省 公务员

两权”抵押让农民有了贷款新渠道,但一些地方的市场热情并不高。记者在安徽、黑龙江进行了调查——

能解农民燃眉之急吗?

以往没有房子抵押、公务员担保,农民只能束手无策。现在用土地、农房做抵押就能拿到钱

“以往要么得过且过,要么找朋友拆借,但都不是长久之计。”安徽省滁州市定远县黑土地种植专业合作社负责人李荣忠流转了约400亩土地,主要用于筹建蔬菜大棚,种植反季节新鲜蔬菜。可发展资金不足让他犯了难。

贷款难,一直是农民头疼的事。以前,没有房子抵押、没有公务员担保,农民只能束手无策。但在不久前,李荣忠借力土地承包经营权抵押贷款政策,获得8万元贷款,缓解了资金紧张。“拿到贷款特别高兴,这样就有钱买钢结构骨架等设备了。”他说。

李春风是黑龙江省方正县秋然粮米产销专业合作社的负责人,他告诉记者:“以前贷款利息是9厘3,有了土地承包经营权抵押贷款后,利息是8厘7,除了利率优惠,更大的便利是随借随还。原先‘春贷秋还’,为了连本带利还清贷款,粮食到了秋天,不管贵贱都要卖。现在可以根据市场价格决定销售时间,能卖个好价钱!”

同样,农村住房财产权抵押贷款的推出,也让闲置的农房给农户带来“红利”。

几年前,安徽省宣城市宣州区狸桥镇金云村的村民程报童发现,农村建房对免烧砖有市场需求。他拿自有资金购买原材料后,想购置制砖机时却出现了资金短缺。咋办?抱着试试看的心态,程报童找到了宣城皖南农村商业银行。

经过实地调查和估值,以程报童自建楼房作抵押,银行很快就为他发放了第一笔款15万元。“如果不是政策支持,也许到现在我这个项目都做不成。”程报童说。

据统计,在方正县,通过“两权”(土地承包经营权、农民住房财产权)试点,全县共核查实测耕地面积126万亩,其中村集体耕地85.1万亩,核发农村土地承包经营权证2.75万户,占总数的98.2%。

以此带动,方正县完成了山、水、林、湖、草等农村各类资源资产的确权。在土地确权的基础上,该县建立了县乡村三级农村产权交易服务平台,以及农村土地承包经营权登记抵押管理平台。“我们正和县内各大银行联合开发抵押登记管理系统,研究利用互联网规范县乡村三级土地经营权抵押贷款管理体系。”县农业局副局长韩颖说。

为什么“叫好不叫座”?

找的部门有点多、评估房屋要交费,普通农户贷不到多少钱,银行交易成本也不低

值得注意的是,两权抵押贷款看上去很美,但目前市场热情并不是很高。尤其是农村房产和宅基地抵押,实际案例和贷款量还相对较少。今年4月末,方正县农村产权中心办理土地经营权抵押贷款2.85亿元,宅基地抵押登记仅有10宗,贷款金额35万元。

为什么“叫好不叫座”?

“我家每年贷款的量也就是3万到5万元,主要用来种地买些种子化肥。去年办过一次房屋抵押贷款,因为找的部门有点多,前后要20天才能拿到钱,今年就没继续办。”方正县德善乡德善村的郭晓雨告诉记者,农村以平房居多,不值钱;房屋的评估要交评估费,也相对比较麻烦。

农房抵押贷款难,更重要的原因在于农房所有权和宅基地使用权是分离的。据人民银行宣城中心支行信贷管理科科长邱新华介绍,按政策要求,申请农房抵押贷款时,要将农房所有权和宅基地使用权一并抵押,所以当地政府部门规定,须经过2/3以上村民参加的村民小组会议讨论同意将宅基地使用权抵押。但由于不少人外出打工,实际操作中往往就变成要挨家挨户找人签字同意,过程十分繁杂。

“即使是土地承包经营权抵押,对于普通农户来讲,平均每户不到15亩地,本身贷不了多少钱,加上办理手续、程序等交易成本,农户贷款的积极性不高。”定远县农委副主任张春进说,农场主等新型经营主体的贷款程序也繁琐复杂,他们贷得并不容易。

定远县农户王胜球流转了近千亩土地,还养了1万多只鹅。王胜球坦言,幸好县里试点小型水利设施抵押贷款,他才贷到60万元,但若是选择土地承包经营权抵押贷款,手续会非常麻烦且困难。按规定,种粮大户等新型经营主体贷款前必须征得流转土地农户的签字同意,“但现实是,要么不少人在外打工,不好找人,要么找到人也不见得同意。农户担心租金回收问题,不愿冒风险。”王胜球说。

银行也有难处。“在农房的价值评估上,没异议还好,但有时农民觉得房子值10万元,我们评定就值5万元,争执不下,几个回合之后,时间、精力都耗进去了,聘请第三方评估,又增加了交易成本。”宣城市皖南农村商业银行副总经理程承说。

贷出去如何收得回?

农房只能在村集体组织内部流转,风险出现后,银行长时间找不到“下家”,处理呆账难度大

贷出去的钱收不收得回?这是银行等金融机构普遍关心的问题。

“为简化程序,我们实施一年一放贷、三年一授信,首次贷款资产评估后,三年内不再重新评估。”定远县民丰村镇银行董事长李干说,银行设置的贷款期限不敢太长,万一这期间农户经营不善出现坏账,就会有很大风险,而且出现坏账后处置变现也很难。

难在哪儿?李干说,按规定,经营不善出现风险,以土地承包经营权抵押的,可通过转让、再流转的方式变现,银行也能优先受偿。但实际上,银行往往很长一段时间都找不到“下家”。“要把几百亩土地流转出去,种什么、赚多少,谁都得慎重考虑,这样一来,银行呆账就长时间没法处理。”

程承有同感。他所在的宣城皖南农村商业银行整个商贷的不良率不到3%,但截至今年5月,银行整个农房抵押贷款余额是8600万元,其中不良贷款约1200万元,不良率已达到13.95%,是普通商贷的4倍多。

理论上,农民抵押住房可通过拍卖、变卖等方式处置变现,但相关法律明确规定,农民住房只能在村集体组织内部流转,也就是只有同村的人才能购买抵押住房。“乡里乡亲,都是熟人圈子,真要出现坏账,同村的人都知道。所以即便有需求,也不会去买乡邻的房子,农房基本上就处置不了。”程承说,如果没有相应的风险补偿机制,有了坏账,最后只能由银行自己埋单。

“在农房抵押方面,我们正搭建农民住房财产权评估机制及交易流转平台。”宣城市宣州区政府金融办主任黄彬认为,还是要逐渐打破原有的政策藩篱,把试点由原先单方面政府推动,转向如何发挥市场机制、运用市场规则解决问题。