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如何推动宅基地有效流转,增加农民财产性收入?

发布时间:2016-08-29 关键词: 北京市 宅基地 社会稳定 物权法 担保法

农村宅基地涉及农民切身利益,也关系农村社会稳定和经济发展全局,历来是党和国家关注的重点。“十三五”规划指出,要“维护进城落户农民土地承包权、宅基地使用权、集体收益分配权,并支持引导依法自愿有偿转让”、“激活农村要素资源,增加农民财产性收入”。

北京市农研中心2007年对北京11个区县58个村的调研结果显示,闲置农宅比例为1.34%。2014年,对北京6个山区区县的32个村开展的调研结果显示,闲置宅基地面积占到了5.3%。这表明,随着城市化的加速,闲置宅基地有增加之势。加快推动宅基地有效流转,既能让闲置宅基地发挥其应有作用,又能增加农民财产性收入。

如何推动宅基地有效流转,增加农民财产性收入?

第一,尽快完善宅基地流转的相关法规政策

目前,我国对农村宅基地使用权采取的是有限制流转的做法,即在本集体经济组织成员内部流转,并严格禁止农村居民的住宅和宅基地在城乡居民之间流转。根据我国《物权法》和《担保法》的规定,宅基地使用权不得用于抵押。根据“房地合一”、“地随房走”原则,宅基地上建造的房屋也不能用于抵押。现实中,随着城镇化的推进,有一些农民已经进城落户,宅基地闲置确实存在;宅基地隐形交易较多,卖给城市居民的交易也时有发生;为了解决农民融资困难,有些地方在进行农宅抵押试点。目前,尽管各地宅基地流转的做法不一,但都面临一个共性的问题,即缺乏上位法的支持。因此,应尽快修改、出台相关的宅基地法规政策,把宅基地流转问题纳入法制化、规范化的轨道。

第二,加快推进宅基地发证工作,促进宅基地有效流转

随着社会主义新农村建设的推进,越来越多的农村家庭选择从事非农产业,在扩大产业规模、调整产业结构时,经常遇到资金短缺问题。大多数农村家庭拥有的最大资产是宅基地,但根据现行法律,很难将宅基地进行变现,或通过抵押获得贷款。应开展村庄地籍调查,加快推进宅基地发证工作,为宅基地的有效流转提供基本前提。

第三,扩大转让对象范围,提高闲置宅基地的利用率

随着农业生产率的不断提高,大量剩余劳动力从土地上解放出来到城市就业,使部分宅基地闲置下来。与此同时,也有部分城市居民愿意到农村落户、创业,为此,应扩大宅基地转让的范围,允许到农村就业创业的城镇居民购买宅基地。这既有利于增加农民的财产性收入,也有利于新型城镇化的推进。为了保证农民的利益,可以规定本集体经济组织内部成员在同等条件下享有优先购买权。

第四,规范宅基地流转程序,建立高效有序的农村宅基地市场

目前农村宅基地市场建设基本上是一片空白。在宅基地市场建设中,要规范宅基地转让的程序,明确农村宅基地流转条件、范围、方式、期限、收益分配及流转后土地产权关系的调整等方面的内容,合理分配宅基地转让在个人与农村集体经济之间的收益。

(首都经济贸易大学土地资源与房地产管理系教授 赵秀池)