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永州市冷水滩区国有和集体土地上房屋征收与补偿方案(征求稿)

为实施永州市冷水滩区市园林局片区及滨江小学宿舍区棚户区改造项目和湘江东路宋家洲大桥至潇湘大桥)湘永路(清桥路至湘江东路)改扩建工程项目(以下简称“市园林局片区及滨江小学宿舍区棚改和湘江东路湘永路改扩建项目”),维护被征收人的合法权益,确保房屋征收工作顺利推进,根据有关法律法规和文件的规定,结合实际,制定征收与补偿方案如下:

一、征收范围

永州市冷水滩区市园林局片区及滨江小学宿舍区棚改和湘江东路湘永路改扩建项目红线范围的房屋及建(筑)物(具体见项目征收红线图)。

二、征收期限及签约期限

征收期限:房屋征收通告发布之日起至2016年12月31日

三、征收当事人

征收人:永州市人民政府。

被征收人:被征收房屋所有权人。

征收部门:永州市人民政府国有土地上房屋征收与补偿办公室、永州市国土资源局冷水滩分局。

征收实施单位:永州市冷水滩区市园林局片区及滨江小学棚改和湘江东路湘永路改扩建项目房屋征收协调指挥部、冷水滩区梅湾街道办事处。

四、征收补偿依据

《国有土地上房屋征收与补偿条例》(国务院令590号)、《湖南省实施<国有土地上房屋征收与补偿条例>办法》(省政府令268号)、住房和城乡建设部《关于印发<国有土地上房屋征收评估办法>的通知》(建房〔2011〕77号)、永州市人民政府《关于印发<永州市国有土地上房屋征收与补偿实施办法>的通知》(永政发〔2014〕2号)、永州市人民政府《关于印发<永州市集体土地上房屋征收与补偿安置办法>的通知》(永政发〔2013〕28号)及其补充规定。

五、征收程序

(一)调查登记并公布调查结果。

(二)公布《房屋征收与补偿方案(征求意见稿)》并征求被征收人的意见,公示30日,集中采纳吸收意见,并对《房屋征收与补偿方案(征求意见稿)》进行修改。

(三)房屋征收社会稳定风险评估。

(四)批准《房屋征收与补偿方案》和发布房屋征收通告。

(五)公示被征收的国有土地上房屋市场评估价。市场评估价由具有相应资质房地产价格评估机构,按房屋征收通告发布之日征收范围周边类似房屋均价确定,包括被征收房屋及合法土地使用权的价值。集体土地上房屋重置价按永政发〔2013〕28号文件及其补充规定的标准执行。

(六)签订房屋征收补偿协议。房屋征收补偿协议由房屋征收部门、房屋征收实施单位与被征收人签订。

(七)少数达不成房屋征收补偿协议的,征收部门申请人民政府作出补偿决定。

(八)被征收人不履行补偿决定且在法定期限内不申请行政复议或提起行政诉讼,由征收人依法申请人民法院强制执行。

(九)公布被征收人补偿结果,并建立征收档案。

(十)市房产行政主管部门和不动产登记部门依法注销被征收房屋所有权证和不动产登记证。

(十一)国土资源行政主管部门依法收回或注销被征收房屋土地使用权。

六、国有土地上房屋征收评估

(一)评估机构按下列程序选定:

1.由征收部门向社会发布项目信息和条件。

2.具备房地产价格评估资质的评估机构报名,征收部门对房地产价格评估机构报名资格进行审查。

3.征收部门按照报名先后顺序公布符合条件的评估机构名单,供被征收人协商选定。

4.被征收人在规定时间内协商选定房地产价格评估机构,并将协商结果书面告知征收部门,被征收人协商选定时间为7个工作日。

5.被征收人在规定时间内协商不成的,由征收部门主持,通过投票由多数人决定,或者邀请被征收人代表、街道(乡镇)、社区(村组)代表,公证人员公证,以公开抽签方式选定评估机构。

(二)评估时点:房屋征收通告发布之日。

(三)评估结果:房地产价格评估机构向征收部门提供委托评估范围内被征收房屋的评估报告,由征收部门在征收范围内向被征收人公示。

(四)对评估结果有异议的处理:

1.征收部门或被征收人对评估结果有异议的,应当自收到评估报告之日起10日内,向原评估机构书面申请复核评估。评估机构应当自收到书面复核评估申请之日起10日内给予答复。评估结果改变的,应当重新出具评估报告;评估结果未改变的,应当书面告知复核评估申请人。

2.征收部门或者被征收人对评估机构的复核结果有异议的,应当自收到复核结果之日起10日内,向市国有土地上房屋征收评估专家委员会申请鉴定。

(五)被征收人应当协助估价师对被征收房屋进行实地查勘,如实提供被征收房屋价值评估所必须的情况和资料。

七、安置房建设地点、户型面积、土地性质及价格

(一)安置房建设地点。征收人在湘永西路北侧(市勘测院、区国土资源局内)修建安置小区,按照统一规划、统一设计、统一建设的原则建设房屋,安置被征收人。滨江小学宿舍区改造被征收户安置在逸云路城中村安置小区。

(二)安置房户型和面积。根据本次房屋征收安置对象的实际情况,安置房主要户型有三房一厅、三房二厅、四房二厅等,厨卫配套齐全。安置房面积包括公摊面积,户型建筑面积在100-160m2之间(具体将根据本次房屋征收安置对象的实际情况进行设计,待设计图确定后再公布)。

(三)安置房土地性质。由于被征收房屋土地性质不同,新建的安置房土地性质分为出让地和划拨地。出让地安置房用于国有土地上房屋征收安置,划拨地安置房用于集体土地上房屋征收安置。

(四)安置房价格。

1.根据安置对象不同,安置房分为划拨地安置房、出让地安置房。

2.符合购买划拨地安置房条件的可以转为购买出让地安置房,其所购房屋土地性质为出让地。

3.安置房价格分为划拨地安置房价、出让地安置房价。安置房价格由市财政局会同市发改委、市住建局审核再报市政府批准后,在房屋征收协议签订前公布。

(1)划拨地安置房成本价=安置房建安成本+税费。

(2)出让地安置房成本价=安置房建安成本+楼面地价+税费。

八、国有土地上房屋征收补偿、补助和奖励

(一)住宅征收补偿方式。征收住宅实行货币补偿或房屋产权调换。

征收住宅均以住宅初始批准登记发证建筑面积为基数计算调换面积、价值补偿、补助及奖励。

1.住宅货币补偿

(1)被征收住宅价值补偿。被征收住宅按周边类似房屋评估价补偿。被征收房屋《建设工程规划许可证》、《房屋所有权证》载明或未载明的车库、杂房、煤棚、加层、增加面积等,载明的按市场评估价补偿,未载明的按重置价补偿。

(2)补助

①被征收人在房屋征收方案确定的签约期限内签订征收补偿协议并按协议约定时间腾空交房的,按被征收住宅建筑面积补偿费的20%补助。

②临时安置补助。临时安置补助每户1200元/月,临时安置过渡期限为6个月。

③搬迁补助。搬迁补助每户1500元/次,发给两次搬迁补助。

(3)奖励

①配合征收奖。房屋征收范围明确后并告知了被征收人,被征收人积极配合征收工作人员入户调查摸底、丈量登记面积、认定权属性质及用途的,每户每套奖励5000元。若被征收人没有实施新建、扩建、改建和改变房屋用途等不当增加补偿费用行为的,每户每套再奖励10000元。

②按期签约腾房奖。被征收人在征收方案确定的签约期限内签订征补偿收协议并按协议约定时间腾空交房的,按被征收房屋建筑面积奖励200元/m2和建筑面积补偿费10%的奖励。。

③征收工作连带奖。为鼓励房屋征收范围内的同单元、同一栋、同一小区的被征收人相互做工作,自发积极主动签订房屋征收补偿协议并按协议约定时间搬迁,设立征收工作连带奖。在征收方案确定的签约期限内签订征收补偿协议并腾空交房的同单元的被征收人每户每套奖励10000元;同栋的被征收人每户每套再奖励10000元;同一小区的被征收人每户每套再奖励10000元(非小区散户不享受此项奖励)。

(4)被征收人在征收方案确定的签约期限到期后才与房屋征收部门签订征收补偿协议的和房屋被依法强制拆除的,除给予临时安置补助、搬迁补助外不享受本《房屋征收与补偿方案》规定的其它补助和奖励。

2.住宅产权调换

(1)产权调换。被征收住宅按征收住宅建筑面积“征1换1”。被征收住宅《建设工程规划许可证》、《房屋所有权证》载明或未载明的车库、杂房、煤棚、加层、增加面积等,一律不作产权调换,载明的按市场评估价补偿,未载明的按重置价补偿。

(2)补助

①被征收人在征收方案确定的签约期限内签订征收补偿协议并按协议约定腾空交房的,按被征收住宅建筑面积给予20%的补助面积。

②临时安置补助。临时安置补助每户1200元/月,过渡期限为30个月,超过过渡期限在12个月以内的,增付50%临时安置补助,超过过渡期限在12个月以上的,增付100%临时安置补助。

③搬迁补助。搬迁补助每户1500元/次,发给两次搬迁补助。

④物业费补助。被征收人从回迁交房之日起三年内每户补助120元/月的物业费,并在交房时一次性结清。

(3)奖励

①配合征收奖、征收工作连带奖,按照房屋货币补偿标准执行

②按期签约腾房奖。被征收人在征收方案确定的签约期限内签订征收补偿协议并按协议约定时间腾空交房的,按被征收住宅建筑面积奖励200元/m2和10%的房屋面积。

(4)住房保障

①给予补助和奖励面积后调换房面积不足永州市最低住房保障面积50m2的(含50m2,在同一城市规划区内有其它房屋的合并计算),无偿补足到50m2。

②在房屋征收范围公布确定后,被征收人对被征收房屋进行析产的,不享受最低住房保障面积。

(5)房屋调换办法

①调换房补差办法

a被征收人可以根据产权调换总面积(产权调换总面积=产权调换面积+补助面积+奖励面积)来选择调换房户型和房屋套数,调换房面积不足或超过产权调换总面积部分互相补差,不足部分按房屋征收评估时点周边类似房屋评估价给予补差,超过部分在20m2内(含20m2)的,由被征收人按房屋征收评估时点周边类似房屋评估价的60%购买,超过20m2以外的部分由被征收人按交房时点安置小区商品房价优惠5%购买。

b调换房楼层在16层(含16层)以内的,以第五层为标准层,在20层(含20层)以内的,以第七层为标准层,调换房楼层在20层以上的以第十层为标准层。标准层每往上或往下一层相应增加或减少20元/㎡楼层差价(顶层房屋按标准层房屋计算)。