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《福州市房屋征收补偿实施细则》

发布时间:2016-08-29 关键词: 经济适用房 住房保障 国有土地 管理中心 福州市

榕政办〔2013〕100号

各区人民政府,市直有关单位:

《福州市房屋征收补偿实施细则》已经市政府研究同意,现印发给你们,请抓紧组织学习,认真贯彻实施。

福州市人民政府办公厅

2013年5月20日

福州市房屋征收补偿实施细则

第一章 总则

第一条 为了规范房屋征收与补偿活动,维护房屋征收当事人的合法权益,根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》及相关法律法规的规定,结合我市实际,制定本细则。

第二条 被征收房屋属个人或单位所有的,以房屋所有权证为计户和补偿依据,被征收人应当依据房屋所有权证记载的房屋用途、性质和面积选择产权调换或货币补偿。被征收房屋属国有直管公房的,以公房租赁凭证为计户和补偿依据。

实行标准租金的国有直管住宅公房,以及由所在单位职工或其直系亲属租住或使用的国有企事业单位所有的住宅房屋,其补偿安置方式分别按以下情形处理:

(一)租(住)户及其配偶未享受过房改、住房货币补贴、经济适用房或廉租房等住房保障政策,市国有房产管理中心或产权人及其上级主管部门同意将房屋产权放弃给租(住)户,且租(住)户在签约期限内搬迁的,市国有房产管理中心或产权人在收回市政府规定的住宅产权补偿款后,由租(住)户自行选择补偿安置方式并与征收部门签订协议搬迁;

(二)租(住)户及其配偶未享受过房改、住房货币补贴、经济适用房或廉租房等住房保障政策,市国有房产管理中心或产权人及其上级主管部门同意将房屋产权放弃给租(住)户,但该租(住)户拒绝在签约期限内搬迁的,由市国有房产管理中心或产权人与征收部门签订协议,保持原租赁或使用关系,安置地点由市国有房产管理中心或产权人选择;

(三)租(住)户及其配偶未享受过房改、住房货币补贴、经济适用房或廉租房等住房保障政策,市国有房产管理中心、产权人或其上级主管部门不同意将房屋产权放弃给租(住)户的,由市国有房产管理中心或产权人与征收部门签订协议,租(住)户的补偿安置及搬迁由市国有房产管理中心或产权人自行解决;

(四)租(住)户或其配偶已享受过房改、住房货币补贴、经济适用房或廉租房等住房保障政策,但租(住)户在签约期限内搬迁的,由市国有房产管理中心或产权人与征收部门签订协议,市国有房产管理中心或产权人可将搬迁奖励及搬迁补助费补偿给租(住)户;

(五)租(住)户或其配偶已享受过房改、住房货币补贴、经济适用房或廉租房等住房保障政策,且租(住)户拒绝在签约期限内搬迁的,由市国有房产管理中心或产权人与征收部门签订协议,协议签订后作出征收决定的政府协助市国有房产管理中心或产权人依法搬离租(住)户。

第三条 历史老宅因分割等原因造成房屋确权面积小于30平方米且被征收人在本市有其他住房的,实行货币补偿,不作产权调换。

非公益事业房屋的附属物,实行货币补偿,不作产权调换。本细则另有规定的除外。

第四条 征收下列情形的房屋实行产权调换,不作货币补偿:

(一)被征收房屋的共有人或被征收国有房产的各使用人对补偿方式的选择达不成一致意见的;

(二)被征收房屋产权有纠纷、权属不清或产权人下落不明的;

(三)被征收房屋设有抵押权的,抵押权人和抵押人未重新设立抵押权或抵押人未清偿债务的。

第二章 建筑面积计算和房屋用途、性质认定

第五条 被征收房屋有合法产权的,建筑面积以所有权证记载的建筑面积为准;被征收房屋属国有公房且未办理所有权证的,按公房租赁凭证记载的建筑面积,或计租面积×1.3计算;其它房屋建筑面积按《建筑面积计算规范》和《福州市房屋面积计算细则》的规定计算。

利用坡屋顶空间作为阁楼层的建筑形式,阁楼层与原房同时设计建造的,其楼底高度在2.2米以上,阁楼层层高大于等于2.2米部分按100%计算建筑面积,阁楼层层高大于等于1.6米小于2.2米部分按50%计算建筑面积,阁楼层层高小于1.6米部分不计算建筑面积。

第六条 对无产权房屋的征收补偿原则上以福州市勘测院历年的航拍图(矢量图)为依据,经权利人具结并经村(社区)、镇(街道)确认并公示无异议后,根据建设年限区分处理:

(一)属1984年1月5日国务院《城市规划条例》生效前个人建设的无产权房屋,按原房屋建筑面积给予补偿安置。村(社区)、镇(街道)出资建设的无产权公建用房,经所在区人民政府确认后按原房屋建筑面积给予货币补偿;国有企事业单位出资建设的无产权公建用房,经主管部门确认后按原房屋建筑面积给予货币补偿。

(二)属1984年1月5日国务院《城市规划条例》生效后至2004年10月26日福州市《关于加强违法占地建设查处工作及责任追究的实施意见(试行)》发布前建设的无产权房屋,房屋建造人及其配偶和未成年子女在本市无他处房屋的(商品房、二手房除外),原房屋三层以内、总建筑面积在180平方米以内的房屋建筑面积按70%给予补偿安置,属同结构同步建设、三层以内、总超建面积60平方米以内部分的建筑面积按50%给予补偿安置;超过以上部分的建筑面积按20%给予补偿安置,但确权安置面积不得超过20平方米,超出部分一律实行货币补偿。无产权房屋的建造人其户籍必须在征收范围所在村(社区),无产权房屋的认定以户为单位,被征收人有多幢房屋(含产权房屋)的应合并计算,配偶及未成年子女禁止分户进行补偿安置。

村(社区)、镇(街道)1984年1月5日至2004年10月26日前出资建设的无产权公建用房,经所在区人民政府确认后按原房屋建筑面积的70%给予货币补偿;国有企事业单位出资建设的无产权公建用房,经上级主管部门确认后按原房屋建筑面积的70%给予货币补偿。

(三)属2004年10月26日至2006年8月26日《福州市人民政府关于清理整治违法建设的通告》发布前建设的无产权房屋,在签约期限内签订协议并搬迁的,可根据不同结构房屋的重置价结合成新率给予补助,另给予300元/平方米的搬迁奖励。

(四)属2006年8月26日至2012年12月31日前建设的无产权房屋,在签约期限内签订协议并搬迁的,可给予不超过150元/平方米自行搬迁补助。

(五)私营企业或个人在1984年1月5日至2006年8月26日前向村(社区)、镇(街道)租地建设的无产权房屋,按不同结构的房屋重置价结合成新率给予补助,在签约期限内签订协议并搬迁的,另给予300元/平方米的搬迁奖励。

(六)猪舍、牛栏及简易搭盖的房屋或构筑物,在签约期限内搬迁的按30~70元/平方米给予补助,在征收期间仍饲养禽畜的,另给予30元/平方米的搬迁补贴。

第七条 对于1984年1月5日前建造或具有合法产权的杂物间,可按杂物间面积的50%折算并入住宅房屋进行补偿安置;对1984年1月5日至2004年10月26日建造的无产权杂物间,可按杂物间面积的35%并入住宅房屋进行补偿安置;对2004年10月26日至2006年8月26日前建造的无产权杂物间,按重置价结合成新率的50%进行补助。

第八条 被征收房屋所有权证记载的性质或用途为营业性店面的,可按营业性店面进行补偿安置。

被征收房屋改作营业性店面未经规划部门批准、房产登记机构确认,持有效工商营业执照或工商行政管理部门出具的初始营业证明或税务登记证明,在签约期限内签订补偿协议并搬迁的,对沿街底层第一自然间(进深按房屋的结构确认,但最多不超过6米)可依据下列规定进行补偿。在签约期限内未达成补偿协议的,一律按原房用途进行补偿。

(一)在1984年1月5日《城市规划条例》生效前,将沿街底层第一自然间(进深按房屋的结构确认,但最多不超过6米)非营业性店面改为营业性店面,可按营业性店面给予货币补偿,其它部分的房屋面积按原房用途给予补偿;

(二)在1984年1月5日至1990年4月1日《中华人民共和国城市规划法》生效前,将沿街底层第一自然间非营业性店面改为营业性店面的,可按底层第一自然间(进深按房屋的结构确认,但最多不超过6米)建筑面积的80%确认营业性店面建筑面积给予货币补偿,其它部分的房屋面积按原房用途给予补偿;

(三)在1990年4月1日《中华人民共和国城市规划法》生效后至2004年10月26日福州市《关于加强违法占地建设查处工作及责任追究的实施意见(试行)》发布前,将沿街底层第一自然间非营业性店面改为营业性店面的,可按底层第一自然间(进深按房屋的结构确认,但最多不超过6米)建筑面积的60%确认营业性店面建筑面积给予货币补偿,其它部分的房屋面积按原房用途给予补偿。

店面补偿款可用于购买住宅安置房,但购买住宅安置房的面积最多不超过认定的营业性店面面积的3倍。

第三章 房屋补偿

第九条 房地产价格评估机构选定后,房屋征收部门应委托选定的评估机构对征收范围内的被征收房屋进行整体区位评估。被征收人不同意按整体区位评估价格及相关规定签约的,房屋征收部门应委托选定的评估机构对被征收房屋进行分户评估。

第十条 被征收人选择整体区位评估方式结算货币补偿金额的,货币补偿金额的计算方法为:货币补偿金额=确认的房屋合法建筑面积×(区位评估价+被征收房屋重置价×成新率)。被征收人选择分户评估方式结算货币补偿金额的,货币补偿金额按市场评估价格确定。

第十一条 住宅实行产权调换的,根据被征收房屋确权面积加公摊补偿面积后就近上靠标准房型,或根据被征收房屋补偿金额(包括区位补偿、搬迁奖励、异地安置奖励、旧房补偿和公摊补偿、成套房基础设施配套费补助)除以产权调换房屋对接价所得面积就近上靠标准房型。产权调换房屋的标准房型为45、60、75、90、105、120、135平方米。

被征收人选择整体区位评估方式结算产权调换差价的,产权调换差价=实际安置的面积×安置房单价-确认的房屋合法建筑面积×(区位评估价+被征收房屋重置价×成新率+搬迁奖励)。

被征收人选择分户评估方式结算产权调换差价的,产权调换差价=安置房市场评估价-被征收房屋市场评估价。

第十二条 就地安置是指在征收项目范围内进行安置。

就近安置是指征收项目与安置房小区在同一区域、同一土地地段等级内,或者征收项目与安置房小区虽在不同区域、不同土地地段等级但征收项目与安置房小区的最短直线距离小于等于3公里。

异地安置是指从区位等级高的地段安置到区位等级低的地段且征收项目与安置房小区的最短直线距离大于3公里。

第十三条 在签约期限内签订协议搬迁并选择区位评估计价的住宅房屋,按住宅合法产权面积的10%给予公摊补偿(安置房为七层以下多层房屋的除外),但每户最多不超过10平方米。在计算区位补偿、搬迁奖励、异地安置奖励、货币奖励时,应将公摊补偿面积与产权面积合并计算。

第十四条 被征收人选择整体区位评估方式进行计价的,被征收房屋旧房补偿单价按《被征收房屋重置价标准》(附件1)结合《被征收房屋成新率评定标准》(附件2)计算。

被征收房屋重置价格主要用于本市规划区范围内被征收房屋与附件1所列的主要特征相类似的房屋。在评估中,非主要结构部分的差异不作为提高或降低等级的依据。如局部构件或装修等部分与附件1所列特征不同,局部构件或装修可以按《二次装修项目补偿计价标准》(附件3)进行单项换算。若实际房屋的主要特征与附件1所列的相对差异较大或如有附件3以外的项目,补偿单价可依照作出房屋征收决定之日适用的建安工程预算定额另行估算,也可委托房地产价格评估机构进行市场评估。

被征收房屋层高超过4米(含4米)的,重置价标准提高20%;被征收房屋层高超过6米(含6米)的,重置价标准提高40%;被征收房屋层高超过8米(含8米)的,重置价标准提高60%。

第十五条 除店面及工业仓储用房外,其它非住宅房屋可参照住宅区位评估价进行货币补偿,但奖励标准应按非住宅的有关规定执行。

第四章 奖励

第十六条 住宅房屋被征收人选择按整体区位评估价计价,并在签约期限内签约搬迁的,给予区位评估价20%的搬迁奖励。

住宅房屋被征收人选择按整体区位评估价计价,并在签约期限内选择货币补偿签约搬迁的,另给予区位评估价10%的货币奖励。

住宅房屋被征收人选择按整体区位评估价计价,并在签约期限内选择降低两个地段等级以上(含两个地段等级)异地安置签约搬迁的,另给予区位评估价10%的异地安置奖励。

第十七条 被征收人在签约期限内签约搬迁并按整体区位评估价计价的,工业仓储用房可给予同一项目住宅区位评估价10%的搬迁奖励,选择货币补偿的,另给予同一项目住宅区位评估价10%的搬迁奖励;其它非住宅房屋可给予相应区位评估价5%的搬迁奖励,选择货币补偿的,另给予区位评估价10%的货币奖励。

第十八条 被征收人不同意按整体区位评估价计价,要求按分户评估价签约搬迁的,可给予被征收房屋分户评估价5%的搬迁奖励;选择货币补偿的,可另给予被征收房屋分户评估价5%的货币奖励;选择降低两个地段等级以上(含两个地段等级)异地安置,可另给予被征收房屋分户评估价5%的异地安置奖励。

第五章 补助

第十九条 被征收人或其直系亲属为五保户、低保户、孤寡老人的,给予每户3万元的装修补助。

被征收住宅确权面积小于45平方米且被征收人在本市范围内无其他房屋(含商品房、二手房),在签约期限内搬迁的,经权利人具结并经村(社区)、镇(街道)确认及公示无异议后,按45平方米予以补偿安置,但补足部分不计算旧房补偿费和成套房补助。2006年7月24日后对房屋进行产权分析,致使产权面积少于45平方米的不适用本规定。

第二十条 被征收人在签约期限内签订补偿协议并搬迁的,若区位补偿评估价格不含成套房基础设施配套费补助的,对被征收的成套房可另外给予420元/平方米的成套房基础设施配套费补助作为搬迁奖励。

第二十一条 住宅搬迁补助费为15元/平方米,非住宅搬迁补助费为20元/平方米。搬迁补助费不足1000元的按1000元计算。

第二十二条 被征收人在签约期限内签订补偿协议并搬迁的,住宅房屋可按确认的合法建筑面积一次性给予50元/平方米的安家补助。

因征收非住宅房屋造成停产停业损失的补助标准,根据生产经营者近三年的年平均净利润确定,生产经营期限不足三年的,以实际生产经营期限的年平均利润确定;净利润根据税务部门出具的企业实际缴纳的所得税证明推算;停产停业期限,一般按不低于半年计算。若生产经营者无法提供所得税证明的,经营性店面可按确认的合法店面建筑面积给予一次性100元/平方米的停产停业损失补助,其它非住宅房屋可按确认的合法建筑面积给予一次性50元/平方米的停产停业损失补助。生产经营者承租房屋从事生产经营活动的,依照其与被征收人的约定分配停产停业损失补助。

第六章 过渡

第二十三条 住宅房屋选择产权调换并自行过渡的,应按确权的住宅建筑面积向被征收人发放过渡费。过渡费标准为:一至三级地段每月每平方米10元、四至六级地段8元(原面积不足30平方米的按30平方米计算),地段等级按照我市土地等级确定。

第二十四条 正常过渡费的发放期限以被征收人的实际过渡时间为准,即从被征收人签订协议并将被征收房屋腾空交房之日起至产权调换房屋交房之日止,实际过渡时间不足1个月的按1个月计算。在正常过渡费发放期限之外,对选择货币补偿或产权调换的被征收人,另给予增发3个月过渡费。

安置房超过过渡期限交付给被征收人的视为逾期,自逾期之日起,对自行过渡的被征收人双倍发放过渡费,对使用周转房的被征收人按正常标准发放过渡费。在签约期限内签订协议搬迁的,过渡期限自签约期限结束之日起开始计算,36个月后期限结束;超过签约期限签订协议搬迁的,过渡期限自搬迁之日起开始计算,36个月后期限结束。产权调换房屋经单体竣工验收合格并经消防验收合格或备案,水、电等小区配套设施齐全的,即可回迁安置,被征收人拒绝回迁的,不再发放过渡费。

2012年11月1日尚未回迁且逾期的,自2012年11月1日起其过渡费标准按本规定第二十三条规定执行;2012年11月1日尚未回迁但未逾期的,自逾期之日起其过渡费标准按本规定第二十三条规定执行。本实施细则颁布实施后,征收项目逾期安置期间遇过渡费标准调整的,应自调整之日起按调整后标准发放过渡费。

第七章 安置房

第二十五条 产权调换房屋(安置房)以市场评估价作为对接单价。安置房确定作为项目对接安置的,由征收部门或安置房建设单位委托房地产评估机构对其均价进行市场评估(评估结果报市征收部门备案),在评估时点一年内作出房屋征收决定或补偿方案的全市城区所有征收项目安置在此安置房小区的,均按该评估价对接,超过一年的原则上应重新评估;若实行就地就近安置,安置房暂时无法评估的,可按“区位评估价+80%成新砖混结构一等房屋的旧房补偿单价+搬迁奖励(区位评估价的20%)”确定的价格作为签约期协商使用的安置房对接价。

第二十六条 产权调换房屋(安置房)内部未设隔墙、未配置洁具的,应以产权调换房屋标准户型为基数,给予80元/平方米的内部隔墙及卫生洁具补助。

第二十七条 被征收房屋实行产权调换,被征收人选择按整体区位评估方式进行计价的,产权调换房屋与原住宅确权建筑面积及公摊补偿面积相等部分不计层次系数,其余面积按五层为0、向下一层每层递减1%、向上一层每层递增1%计算层次差价,每层增减的幅度不超过50元/平方米;被征收人选择分户评估方式进行计价的,产权调换房屋层次系数按五层为0、向下一层每层递减1%、向上一层每层递增1%计算层次差价。

第二十八条 回迁安置时,按安置房实际产权登记建筑面积及层次进行结算。若安置房产权面积小于协议面积,不足部分应按安置房单价的1.1倍补偿被征收人;若安置房产权面积大于协议面积,超出部分被征收人应按安置房单价的0.9倍补交购房款。

第八章 附则

第二十九条 本细则由福州市住房保障和房产管理局负责解释,今后与国家及省出台的规定不一致的,从其规定。

第三十条 在本市城区集体土地征收房屋补偿时,仓山区城门镇、盖山镇、螺洲镇东部新城范围内的项目按照原有规定实施,城区其它区域的项目参照本细则实施。

第三十一条 本细则自公布之日起施行。本细则施行前已依法取得房屋拆迁许可证或作出房屋征收决定的项目,继续沿用原有规定办理;本细则施行时尚未回迁安置的项目,可参照第二十六条、第二十七条相关规定办理,但协议有约定的除外。

附件:1.被征收房屋重置价标准

2.被征收房屋成新率评定标准

3.二次装修项目补偿计价标准