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玉溪市最新供给侧结构性改革去库存实施意见(全文)

发布时间:2016-08-29 关键词: 房地产市场 云南省 住房保障 玉溪市 保障性

各县区人民政府,市直各委、办、局,各人民团体和企事业单位,中央、省驻玉单位:

为贯彻落实《云南省人民政府关于供给侧结构性改革去库存的实施意见》(云政发〔2016〕43号)精神,着力推进我市供给侧结构性改革去库存工作,根据《中共玉溪市委玉溪市人民政府关于推进供给侧结构性改革的总体意见》(玉发〔2016〕21号)要求,结合实际,特制定本实施意见。

一、工作目标

各县区人民政府是房地产市场调控的责任主体,各地要结合实际,因地制宜,明确任务,将去库存与推进新型城镇化、完善住房保障体系、促进房地产市场供需平衡结合起来,创新举措,精准施策,研究制定去房地产库存工作方案,控制增量,有效消化商品房库存、稳定房地产市场,大力推进商品房销售稳定增长,促进房地产市场持续健康平稳发展。力争到2018年底,商品房库存规模比2015年底的97.7万平方米减少12%,其中2016年住宅类商品房去库存周期力争控制在16个月以内。通过三年努力,全市商品房去库存周期明显缩短,低于全省平均水平,每年消化新增商品房50%,已竣工投入使用的保障性住房入住率达90%以上。

二、主要措施

(一)放宽公积金取贷条件

单职工住房公积金个人住房贷款最高额度从35万元提高到50万元,夫妻(家庭户)住房公积金个人住房贷款最高额度从50万元提高到100万元,正常缴存公积金的父母和子女双方共同购买住房的可以按照人均50万元累计计算贷款额度;公积金个人住房贷款期限最长为30年,根据借款人意愿,贷款偿还期限可延长至借款人法定退休年龄后最长不超过20年;对首次购买住房且名下无住房贷款记录的,或对拥有1套住房并已结清相应购房贷款的居民家庭,为改善居住条件再次申请住房公积金贷款购买住房的,最低首付款比例为20%,其他情况最低首付款比例为30%;缴存职工购买住房时购买本小区能确认产权的车库或车位的可以一并计算申请贷款。自2016年2月1日起与市住房公积金管理中心新签订按揭合作协议的房地产开发企业,按揭合作保证金的比例由10%降低至4%;职工购建住房且未办理住房公积金个人住房贷款的,职工和直系亲属成员(系指父母、子女限1户)凭合法手续,在购建住房三年内可以同时提取一至两次住房公积金,但全部提取人提取的住房公积金合计不能超过购建房房款;逐步将全市住房公积金存贷比提高到95%以上。(市住房城乡建设局牵头,市财政局配合)

(二)落实购房税收优惠政策

对个人购买家庭唯一住房(家庭成员范围包括购房人、配偶以及未成年子女,下同),面积90平米及以下的,减按1%税率征收契税;面积为90平方米以上的,减按1.5%的税率征收契税。对个人购买家庭第二套改善性住房,面积为90平方米及以下的,减按1%征收契税;面积为90平方米以上的,减按2%的税率征收契税。纳税人申请享受税收优惠的,根据纳税人的申请或授权,由购房所在地的房地产主管部门出具纳税人家庭住房情况书面查询结果,并将查询结果和相关住房信息及时传递给税务机关;暂不具备查询条件而不能提供家庭住房查询结果的,纳税人应向税务机关提交家庭住房实有套数书面诚信保证,诚信保证不实的,属于虚假纳税申报,按照《中华人民共和国税收征收管理法》的有关规定处理,并将不诚信记录纳入个人征信系统。“营改增”试点工作启动后,个人将购买不足2年的住房对外销售的,按照5%的征收率全额缴纳增值税;个人将购买2年以上(含2年)的住房对外销售的,免征增值税。(市国家税务局、市地方税务局牵头,市住房城乡建设局配合)

(三)落实购房信贷支持政策

各商业银行、地方法人金融机构对首次购买普通住房的商业性个人住房贷款,最低首付款比例为20%。对拥有1套住房并结清购房贷款的居民家庭,为改善居住条件而再次申请贷款购买商品住房(不含别墅),符合银行相关条件的,执行首套房贷款政策;对拥有1套住房而没结清购房贷款的居民家庭,为改善居住条件而再次申请贷款购买商品住房(不含别墅),符合银行相关条件的,最低首付款比例调整为不低于30%。清理整顿房地产中介机构、房地产开发企业、P2P平台及小额贷款公司等开展的住房金融业务,依法依规查处打击为客户提供“首付贷”融资、加大购房杠杆、违反住房信贷政策的行为。(人民银行玉溪市中心支行、银监会玉溪监管分局牵头,玉溪各商业银行配合)

(四)优化产品质量及结构

在规划许可的条件下,允许未预售的库存房地产项目调整房屋用途、套型结构;对尚未动工的地块,在满足公建配套等条件前提下,房地产开发企业可申请调整商住比例,调整后住宅用地不超过总用地的40%;对非企业原因闲置的房地产用地,可适当调整开工和竣工时间;分期建设已开工的房地产项目,对尚未动工建设的地块,允许调整为国家支持的新兴产业、养老产业、文化产业、教育产业、体育产业等项目;允许商业地产的大土地证换发小土地证。加大对优质企业支持力度,促使房地产企业扩大生产力、创新产品、提升质量,更好地满足人们对于优质住宅、创新型住宅的需求。完善住宅区各类公共配套设施,强化社区功能,提高物业服务水平,推动住宅产品升级换代,激发新的改善性住房需求,加快发展钢结构建筑和新型铝材的推广应用。积极组织开发商参加同行学习参观活动,提高市场定位能力、产品创新能力、质量监管能力、成本控制能力、市场营销能力等。控制中高档、别墅及大户型、低密度住宅开发数量,扩大与城镇普通居民购买能力相适应的中低档住宅供应量。(市住房城乡建设局牵头,市发展改革委、市财政局、市规划局、市国土资源局、市民政局、市旅游发展委、各商业银行配合)

(五)支持房地产业稳定发展

鼓励有资信实力和品牌优势的房地产开发企业通过兼并、收购、重组等方式,开展规模化开发和集团化运作,不断提升市场竞争能力。引导房地产开发企业与建材、建筑、装饰装修、家具家电等上下游企业合作,促进建筑业转型升级。对具备转让条件的开发项目,允许房地产开发企业以投资、入股或转让方式进行合作,支持房地产开发企业跨区域、多元化和品牌经营。清理涉及房地产的不合理收费,对法律法规未作明确规定的保证金一律不得收取。自2016年3月1日起,停止执行新建居民住宅小区城市供配电设施建设费,由建设单位自主选择供配电设施施工主体并按照合同约定支付有关费用。(市住房城乡建设局牵头,市发展改革委、市国土资源局、市工商局、玉溪供电局配合)

(六)大力发展住房租赁市场

把租赁市场的培育和发展放到与房屋买卖市场同等重要的地位,通过推动房屋租赁市场规模化发展降低消费者的入市成本和购房压力,推动“租售并举”的住房制度改革。鼓励自然人和各类机构投资者购买库存商品房,成为租赁市场的房源提供者,发展以住房租赁为主营业务的专业化企业;鼓励房地产开发企业与其他机构根据市场需求联手开发房地产租赁,把库存毛坯房装修成可以直接入住的租赁房,使其从长期的购房还款压力转变为短期的租金模式。(市住房城乡建设局牵头,市发展改革委、市工商局配合)

(七)鼓励首次购买住房

从2016年1月1日至2016年12月31日期间,对在全市辖区范围内首次购买普通住房(含一、二手房)、购买改善性普通住房(包括增加面积、调整位置、旧房换新房、改善居住环境等)、房屋被征收人选择货币补偿并重新购置房屋等自住性和改善性普通住房消费的购房人,根据所购房屋属地原则,由同级财政部门给予补助,具体补助标准和方式由各县区人民政府制定;由市、县区住房城乡建设部门协调房地产开发企业自愿再给予一定补贴。对于新购商品住房的,购房时间和房屋面积以《商品房购销合同》网签时间和面积为准;对于购买二手住房的,购房时间以《玉溪市二手房买卖合同》网签为准,房屋面积以房屋所有权证记载为准。在所购住房同一小区内购买可确认产权的车库、车位的,享有与所购住房同等补助政策,补助总额(含住房)各县区人民政府制定。首次购房证明由住房和城乡建设部门出具。(市财政局、各县区人民政府牵头,人民银行玉溪市中心支行、市国土资源局、市住房城乡建设局配合)

(八)鼓励农民进城购房

积极支持农民工和有意愿的农民进城购房。各县区人民政府要制定出台鼓励农民工和农民进城购房的政策措施,对农民工和农民进城购买新建商品住房实行住房补贴,具体标准和办法由各县区人民政府及早制定实施。各县区人民政府要积极协调对接农业银行等金融机构,推行“农民安家贷”等信贷产品,鼓励房地产企业给予购房让利优惠,支持农民工和农民进城购房。各金融机构应制定简便快捷的贷款管理办法,保证满足新市民的住房贷款需求;市、县区财政部门要出资建立住房担保机构或设立专项担保基金,建立完善农民进城购房信贷风险分担机制。扩大住房公积金制度覆盖范围,连续3个月正常缴存住房公积金的农民工和个体工商户,可在所在城市申请个人住房公积金贷款。对农民工和农民进城落户的,其土地承包经营权、宅基地使用权、集体经济收益分配权保留不变;鼓励各地积极探索农民对土地承包经营权、宅基地使用权、集体经济收益分配权的自愿有偿退出机制,支持引导其依法自愿有偿转让上述权益。农民工和农民进城购买新建商品房申请子女入学的,各地教育行政部门凭不动产证、房屋所有权证或经住房城乡建设(房管)主管部门备案的商品房买卖合同,原则上按照所在招生片区安排其子女就读。(市住房城乡建设局牵头,各县区人民政府,市公安局、市财政局、市教育局、市发展改革委、市国土资源局、人民银行玉溪市中心支行、各商业银行、市民政局配合)

(九)加快城镇棚户区改造

1.理顺房地产市场监管与棚户区改造管理部门的机构和人员,健全房屋征收机构,统一管理机制。各县区人民政府要按照国家和省、市有关规定,制定房屋征收安置补偿办法,依法实施房屋征收。对拒不执行房屋征收决定,影响棚户区和城中村改造项目实施进度的,要依据《国有土地上房屋征收与补偿条例》有关规定,依法申请人民法院裁决执行,确保项目顺利实施。(市住房城乡建设局牵头,各县区人民政府,市发展改革委、市财政局配合)

2.搭建房源信息和交易服务平台,引导棚户区改造居民自主选择购买。对棚户区改造项目使用开发性金融贷款的,取消货币化安置占总投资比例的限制。要依法采取有效的措施,引导房地产企业适当让利、让价棚户区改造住户。在尊重居民意愿的基础上,各县区人民政府可以购置中小户型或户型适当的存量商品房、保障性住房作为棚户区改造安置房屋,也可以搭建服务平台,引导房地产开发企业到服务平台统一登记房源,组织棚户区改造居民自主购买商品房作为安置房,拓宽棚户区改造安置房源筹集渠道,鼓励各县棚户区改造居民到中心城区购买商品住房,创新棚户区改造居民住房安置方式。(市住房城乡建设局牵头,各县区人民政府,市发展改革委、市财政局配合)

3.推进公租房保障货币化。自2016年起,我市不再新建公租房,积极推进公租房保障货币化,实行新增中低收入住房困难家庭以提供货币化租赁补贴和实物配租相结合的办法。按照“政府引导、业主决策、市场运作”的原则,大力推动住房保障方式由实物保障逐步向货币化保障转变,努力提高棚户区改造货币化安置比例,货币化安置比例不低于50%。各县区人民政府购买商品房用作公租房的,列入保障性安居工程建设年度计划,所需资金从保障性安居工程专项资金中列支。鼓励和支持符合保障条件的家庭,通过租赁市场解决住房问题。(市住房城乡建设局牵头,各县区人民政府,市发展改革委、市财政局配合)

4.放宽公共租赁住房准入条件。各县区要结合当地实际,对公共租赁住房准入标准中关于人均住房面积、家庭人均收入等具体条件进行进一步放宽。将在城镇稳定就业和生活的农业转移人口纳入公共租赁住房保障范围,针对农业转移人口制定申请公共租赁住房办法,促进农业转移人口市民化。在优先保障低收入和中等偏下收入住房困难人群的基础上,可将公共租赁住房提供给受灾群众、棚户区(含危房)改造居民、搬迁移民、国家重点项目房屋被征收对象等群体作为临时过渡安置住房。(市住房城乡建设局牵头,各县区人民政府,市发展改革委、市财政局、市民政局、市人力资源社会保障局配合)

三、保障机制

(一)各县区房地产去库存工作情况纳入市人民政府稳增长督查范围,加大督办力度,按季度分析形势、通报情况,定期督查考核,并视情况采取下达督办通知书、组织实地督导、提请市人民政府领导约谈、挂牌督办等方式推动工作落实,对工作落实不到位的,按照有关规定严肃问责。

(二)各县区人民政府要建立去房地产库存工作协调联动机制,抓紧制定政策和工作计划,于2016年7月底前将有关情况报市住房城乡建设局;每季度末向市住房城乡建设局报送房地产去库存进展情况,年底由市住房城乡建设局向市人民政府报送年度工作完成情况。

(三)各县区人民政府及县区住房城乡建设局要加强商品房供求和库存情况的统计工作,按照省住房城乡建设厅和市政府统一安排,建立覆盖行政区域范围内的县、区商品房供求和库存情况报告制度,及时、准确掌握动态情况,并按月汇总上报市住房城乡建设局。

玉溪市人民政府

2016年7月27日