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最新武汉市人民政府关于进一步加强土地供应管理促进节约集约用地的意见

发布时间:2016-09-07 关键词: 国务院 国土资源部 土地供应 湖北省 行政主管

武汉市为进一步加强土地供应管理,促进节约集约用地,根据《国务院关于促进节约集约用地的通知》(国发〔2008〕3号)、《湖北省人民政府关于实行最严格节约集约用地制度的通知》(鄂政发〔2014〕24号)、《中共武汉市委武汉市人民政府关于加快推进“三旧”改造工作的意见》(武发〔2013〕15号)等精神,经研究,现提出如下意见:

一、坚持土地资源市场配置,深化土地有偿使用

(一)明确国有土地划拨供应范围。凡符合《划拨用地目录》(国土资源部令第9号)的建设用地项目,可以采取划拨方式供地。《划拨用地目录》规定不明确的,按照以下原则办理:

1.《划拨用地目录》所述的非营利性项目和公益性科研机构,由市级以上(含市级,下同)相关行业行政主管部门认定。

2.公共租赁住房(含廉租住房)等保障性住房、“城中村”改造还建房、持有有效批文且纳入地方计划管理的部队保障性住房用地,可以划拨方式供地。

3.经市级以上外事部门认定的使领馆用地,可以划拨方式供地。

4.经市级以上民族宗教管理部门认定的专门用于宗教活动的场所用地,可以划拨方式供地。

5.“三旧”改造、市级以上重点工程项目留置给村集体经济组织用于村集体经济发展的产业用地,可以划拨方式供地。

(二)明确国有土地公开出让范围。发挥市场在资源配置中的决定性作用,下列情形必须以招标、拍卖、挂牌方式出让土地:

1.政府储备土地和新增建设用地,经批准用于工业、商业、旅游、娱乐、商品住宅等经营性建设的。

2.集体经济组织产业用地经批准转让,用于工业、商业、旅游、娱乐、商品住宅等经营性建设的。

3.存量土地,经批准进行商品住宅建设的。

4.可以协议出让但有2个以上意向用地者的。

5.法律、法规、规章规定其他应当以招标、拍卖、挂牌方式出让土地的情形。

(三)明确国有土地协议出让范围。国家没有明确规定必须以招标、拍卖、挂牌方式出让,且同一地块只有1个意向用地者的,可以采取协议方式供地。具体包括:

1.原划拨用地项目符合规划,并不改变土地用途、使用强度等现状条件补办出让的,可以协议方式供地。

2.企事业单位利用自有存量土地投资建设“三旧”改造和棚户区改造还建房、市级以上重点工程还建房、土地储备项目还建房,以及“三旧”改造范围内企事业单位利用自有存量土地进行非商品住宅建设的,经批准可以协议方式供地,但法律、法规、规章、《国有土地使用权出让合同》明确规定应当收回土地使用权重新公开出让的除外。

3.项目符合划拨用地条件,建设单位申请有偿使用的,可以协议方式供地。

4.经营性项目扩大用地,扩大地块面积偏小,形状不规则,难以独立成宗的,可以协议方式供地。

5.其他项目,国家相关政策明确规定可以协议方式供地的。

(四)丰富国有土地供应方式。国有土地租赁是国有土地有偿使用的一种形式,是出让方式的补充,除经营性房地产开发以外的项目,确需采取租赁方式用地的,可以租赁方式供地。省级以上人民政府批准实行授权经营或者国家控股公司试点的企业,可以采用授权经营、作价出资(入股)方式配置土地,其土地资产处置总体方案应当按照规定报批。

(五)积极推进集体经营性建设用地交易。在符合规划和用途管制的条件下,非中心城区范围内的集体建设用地可以依法出让、租赁、作价出资(入股), 用于非商品住宅建设,享有国有建设用地使用权同等权利。集体经营性建设用地使用权成交后, 土地使用者应当与集体土地所有权主体、国土规划部门分别签订土地使用合同、土地利用合同。

(六)明确土地使用年限。划拨用地不设定使用年限。出让用地设定最高使用年限:居住用地70年,工业、商务办公、教育、科技、文化、卫生、体育用地50年,商业、旅游、娱乐用地40年。工业用地可结合产业类型和产业生命周期弹性确定出让年限。

(七) 完善土地有形市场建设。坚持统一供应计划、统一交易平台、统一交易规则、统一价格体系、统一信息发布,加快构建全市统一的土地有形市场,将全市采取招标、拍卖、挂牌等公开方式出让的土地集中纳入市级土地有形市场交易。规范公开交易行为,大力推进国有建设用地使用权采取网上交易方式公开出让。需要以招标、带方案挂牌等方式出让国有土地的,由市人民政府相关部门或者项目所在区人民政府拟订具体实施方案,与供地方案一并报市人民政府审批。土地公开出让坚持“市场主导”原则。因城市规划实施和城市功能实现,地块开发有特殊要求的,应当按照“依法依规、公开公平、实事求是”的原则从严把握,并报市人民政府批准后列入公开出让文件。

二、完善土地价格确认机制,强化土地收益管理

(一)土地出让价格管理。土地出让底价、起拍(始)价依据土地评估价,综合考虑产业政策、土地市场行情等因素,采取集体决策方式确定,且不得低于国家、省规定的最低地价标准。市国土规划部门要建立土地评估机构入围招标、土地评估价格异议救济、土地评估机构激励惩罚等制度,规范土地评估市场,促进土地估价行业健康发展;要成立土地价格管理小组,定期召开地价审查会,确定土地价格。

(二)土地储备成本管理。储备主体依据土地评估价,综合考虑土地市场行情、地块历史投入、企业改制职工安置等因素,采取集体决策方式,严格控制土地储备成本。储备主体综合考虑房屋土地征收成本、财务成本等因素测算土地储备成本,作为储备土地供应的必备要件;项目完成供地后,由财政部门审核认定土地储备成本,并返还储备主体。

(三)土地收益确定及控制标准

1.政府储备地块,按照土地成交价与储备成本之差计收政府土地收益。工业用地,政府土地收益原则上不得低于土地评估价的20%。限价商品房以外的其他用地,采取房屋征收方式实施土地储备的,政府土地收益原则上不得低于土地评估价的20%;采取宗地收购(收回)方式实施土地储备的,政府土地收益原则上不得低于土地评估价的50%。

2.委托交易地块,属于工业用地的,按照土地成交价的20%核定政府土地收益。属于其他用地,容积率在3.5以内(含)的,按照土地成交价的50%核定政府土地收益;容积率超出3.5的,以建筑面积均摊,按照3.5以内部分土地成交价的50%与3.5以上部分土地成交价之和核定政府土地收益。

3.协议出让地块,不改变土地用途的,按照本意见委托交易地块相关规定核定政府土地收益;改变土地用途的,按照新、旧用途土地评估价格之差核定政府土地收益。

4.项目经批准扩大用地,且扩大用地由项目业主自行整理的,扩大用地部分按照土地成交价与土地整理成本之差核定政府土地收益。工业用地,政府土地收益原则上不得低于土地评估价的20%。其他用地,以房屋交易方式实施土地整理的,政府土地收益原则上不得低于土地评估价的20%;以宗地交易方式实施土地整理的,按照本意见协议出让土地相关规定核定政府土地收益。

5.由于地块取得成本过高、其他地块成本转移等原因,导致政府土地收益达不到上述标准,或者因项目平衡需要与其他优质地块搭配供应的,应当在供地前报市人民政府批准。

(四)划拨用地土地价格管理。划拨用地不计收政府土地收益。项目使用储备土地的,用地单位应当支付土地储备成本及相关税费;项目用地未纳入土地储备的,用地单位自行承担土地取得成本及相关税费。划拨用地按照规划批准配套的经营性部分,按照本意见相关规定计收政府土地收益。

(五)租赁用地供地价格和政府土地收益管理。由市国土规划部门依据土地市场行情、产业政策等适时公布租赁用地供地价格和政府土地收益标准。