深圳市易建房科技有限公司欢迎您!
  • 在线咨询:
  • 免费设计/整体方案/优化配置
  • 400-6288-836

海域使用权价格评估方法

发布时间:2016-09-08 关键词: 使用权 比较法 成本法 基准日 评估

海域价格评估的主要方法有收益法、成本法、假设开发法、市场比较法和基准价格系数修正法,各方法的适用条件及注意事项如下:

1、收益法

对于能够计算现实收益或潜在收益的海域,可采用收益法评估海域价格,即按一定的还原利率,将海域未来每年预期收益折算至评估基准日,以折算后的纯收益总和作为海域价格。

采用收益法时,应以客观、持续、稳定的收益为基础计算海域 的年总收入,按不重不漏原则计算年总费用,合理测算海域纯收益。

2、成本法

对于新开发的海域,或在海域市场欠发达、海域交易实例少的地区,可采用成本法评估海域价格,即以开发和利用海域所耗费的各项费用之和为基础,加上正常的利润、利息和税费等来确定海域价格。

采用成本法时,海域取得费和海域开发费应是评估基准日的重置费用,各项费用的取费标准应有明确、充分的依据。

3、假设开发法

对于待开发和再开发的海域,可采用假设开发法评估海域价格,即在测算出海域开发完成后的总价值基础上,扣除预计的正常开发成本和利润来确定海域价格。

采用假设开发法时,应根据最有效利用原则确定海域用途,再结合海域的规模、开发难易程度等情况合理估算开发建设周期,并假设在开发周期内各项成本均匀投入或分阶段均匀投入。

4、市场比较法

在海域市场较发达、海域交易实例充足的地区,可采用市场比较法评估海域价格,即根据市场替代原理,将评估对象与具有替代性且在近期市场上已发生交易的实例做比较,根据两者之间的价格影响因素差异,在交易实例成交价格的基础上做适当修正,以此来确定海域价格。

采用市场比较法时,比较实例应与评估对象的用海类型相同,且位于相邻区域或类似区域,交易时间应相近,数量不少于3个;应选择差异显著的比较因素进行价格修正,因素条件应尽量量化,无法量化时应定性描述指标的大小。

5、基准价格系数修正法

在已有海域基准价格的地区,可用基准价格系数修正法评估海域价格,即针对评估对象价格影响因素的特殊性,利用海域价格修正系数,在同一地区同类用海的海域基准价格基础上做适当修正,以此确定海域价格。

采用基准价格系数修正法时,应准确把握本区域海域基准价格的内涵及其修正体系的构成,根据海域价格影响因素实际情况确定修正系数。