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如何处理不动产重复登记?

发布时间:2016-09-18 关键词: 国有土地 不动产 使用权 建筑 如何

不动产统一登记实施以来,国土资源管理部门会遇到同宗用地出现重复登记的情况。笔者就了解到这样一个案例:甲乙为夫妻,育有一儿子丙。1984年10月,城建部门为甲颁发了土地使用证,用地面积为270平方米,建筑面积为68平方米。而在1992年4月,国土部门为丙办理了同一宗国有土地使用权登记,用地面积270平方米,建筑面积76.07平方米,土地权属来源资料为甲的土地使用权证,但该土地使用证未在该档案中存档,且档案中无相关转让、赠与等其他方面的材料。2002年10月,在甲死亡后,国土部门为乙又办理了同一宗国有土地使用权登记,用地面积为270平方米,建筑面积为111.23平方米,土地权属来源资料也为甲的土地使用证,该证在此档案中存档,并有基层组织出具的关于甲乙为夫妻关系,甲已死亡的证明材料,但没有丙关于放弃继承方面的材料。2016年,乙发现丙也有同宗用地的土地使用权证,遂发生争议。

面对此类情况,国土资源管理部门应当如何处理?就以上的案例来看,乙和丙产生争议的直接原因,是因为该宗土地目前办理了两次土地登记,颁发了两个权利主体不同的国有土地使用权证,属于同一宗土地重复登记发证的情况,所以关键是解决土地重复登记的问题。笔者认为,可以通过以下途径解决重复登记的问题——

通过更正登记的方式解决重复登记问题

《物权法》第十九条第一款规定,“权利人、利害关系人认为不动产登记簿记载的事项错误的,可以申请更正登记。不动产登记簿记载的权利人书面同意更正或者有证据证明登记确有错误的,登记机构应当予以更正”。《不动产登记暂行条例实施细则》、《土地登记办法》、《房屋登记办法》等对不动产的“更正登记”做了更为明确的规定。

能否通过更正登记来解决重复登记的问题?实践中有两种观点:

第一种观点认为,重复登记的问题不能通过更正登记的方式解决。理由是:“登记错误”与“登记簿记载错误”不是同一概念,前者范围大于后者。不动产登记应该是“一宗地对应一个不动产登记簿”,重复登记则存在两个或两个以上不动产登记簿,属于登记错误,已经超出登记簿记载错误的范围。更正登记中“更正”只能是登记簿记载的错误内容,不能更正登记行为本身,而重复登记是至少其中一宗登记是错误的,所以无法通过更正登记的方式来解决。解决重复登记必须通过复议、诉讼、仲裁等方式,确定不动产的权利归属或者撤销原来错误登记行为。

第二种观点认为,更正登记包括对重复登记的更正。不动产登记簿记载的事项错误的,既包括权利归属的错误也包括登记内容的错误。重复登记属于权利归属记载错误,可以通过更正登记的方式予以纠正。比如某不动产的权利主体本来应该是张三,但被错误登记为李四的名下,此时张三可以就权利归属错误提出更正登记申请,只要张三提交符合《不动产登记条例》及其实施细则规定的资料,李四出具同意更正的证明,登记机关经审查确认确有错误的,就可以予以办理更正登记。本案中虽然就同一宗土地办理了两次登记手续,颁发了两个权利证书,仍然属于登记簿记载错误的范畴,在相互矛盾的两个登记簿中,至少有一个登记簿记载是错误的,可以通过更正登记的方式予以更正。

笔者同意第二种意见。重复登记在理论上可以通过更正登记的方式加以解决。此前提到的案例,乙和丙任何一方均可以提出更正登记的申请,假如一方提出更正登记申请,另一方书面同意更正的,登记机关经过审核认为确有错误的,应当予以更正。登记机关应当依职权办理注销登记的手续,注销错误的土地登记,收回错误的土地权利证明。通过更正登记解决重复登记问题的好处在于易于操作,成本较低,但仅限于重复登记的一方当事人同意更正的前提下。

通过异议登记的程序解决重复登记的问题

《物权法》第十九条第二款规定,“不动产登记簿记载的权利人不同意更正的,利害关系人可以申请异议登记。登记机构予以异议登记的,申请人在异议登记之日起15日内不起诉,异议登记失效。异议登记不当,造成权利人损害的,权利人可以向申请人请求损害赔偿。”《不动产登记暂行条例实施细则》第八十三条规定:“不动产登记机构受理异议登记申请的,应当将异议事项记载于不动产登记簿,并向申请人出具异议登记证明。异议登记申请人应当在异议登记之日起15日内,提交人民法院受理通知书、仲裁委员会受理通知书等提起诉讼、申请仲裁的材料;逾期不提交的,异议登记失效。异议登记失效后,申请人就同一事项以同一理由再次申请异议登记的,不动产登记机构不予受理。”《土地登记办法》、《房屋登记办法》等对不动产的“异议登记”也做了相应的规定。

上面提到的案例,乙和丙因登记争议要求国土资源管理部门予以解决的,在一方提出更正登记,另一方不同意的情况下,国土资源管理部门应当建议一方办理异议登记,然后通过诉讼和仲裁程序解决双方的权属争议,确定该不动产最后的权利归属。按照《不动产登记暂行条例》第十四条、《不动产登记暂行条例实施细则》第十九条之规定,注销原来的错误登记,重新办理争议不动产的登记。本案例中若因登记机构的错误登记,给乙或丙一方造成损害的,还应当依法承担赔偿责任。

需要特别指出的是,本案例在一方不同意进行变更登记时,登记机构不能依据《不动产登记暂行条例实施细则》第八十一条之规定,依职权对该宗不动产进行更正登记。不动产登记本意亦是不动产登记机构将不动产权利归属记载于不动产登记簿的行为。不动产登记依当事人的申请为原则,登记机构依职权办理登记是例外。登记机构依职权进行的更正登记,应当仅限于在登记程序和登记记载形式错误方面,对不动产登记实体权利方面应当特别慎重。本案例出现的重复登记问题,正是由于登记机构在办理前述登记时存在程序错误、登记申请材料未尽审查义务所致,导致该宗不动产存在权属争议。乙和丙对该宗不动产的权属争议,已经属于实体的民事法律关系,登记机构无权做出权利归属的认定,只能交由法院或仲裁机构做出最终裁决。