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2016衡阳《关于积极化解商品房库存促进房地产市场平稳健康发展的实施意见》

对于较高的库存压力,8月16日,衡阳市人民政府出台《关于积极化解商品房库存促进房地产市场平稳健康发展的实施意见》(以下简称《意见》);此次《意见》涉及农民工进城购房、加大货币安置力度、加大住宅公积金和大金融信贷的支持力度、积极培育租赁市场、严格房地产开发土地供应等十个方面,十大意见助力“去库存”,开启托市模式。

8月16日,衡阳市人民政府出台《关于积极化解商品房库存促进房地产市场平稳健康发展的实施意见》(以下简称《意见》);此次《意见》涉及农民工进城购房、加大货币安置力度、加大住宅公积金和大金融信贷的支持力度、积极培育租赁市场、严格房地产开发土地供应等十个方面,十大意见助力“去库存”,开启托市模式。

衡阳市人民政府办公室 关于积极化解商品房库存促进房地产市场 平稳健康发展的实施意见

 各县市区人民政府,市直机关各单位,驻衡国省属单位:

为加推进供给侧结构性改革,积极化解商品房库存,促进全市房地产市场平稳健康发展,根据《湖南省人民政府办公厅关于积极化解商品房库存促进房地产市场平稳健康发展的若干意见》(湘政办发[2016]23号)精神,结合衡阳实际,现提出如下实施意见:

一、大力支持农民进城购房

(一)农民购买商品房可申请“农民安家贷”。对农民及新入城镇户籍满一年(含一年)的农民选择在农业银行贷款购买住房的,首付款比例最低可执行20%,首付款达30%以上还可以享受利率优惠。借款人可根据自身收入的季节特点选择按月、季、半年还款。贷款银行在办理贷款手续过程中对借款人不收取其他任何费用,农民提前还款免收违约金。具体操作按《湖南省住房和城乡建设厅 农民银行湖南省分行关于支持农民进城购房工作的通知》(湘建房[2016]31号)执行。

(二)引导农业人口有序向城市转移,对自愿退出宅基地并还耕、还林的农民工和农民实现农业转移人口到城区购买商品住房(含二手房)的,按照其退出合法宅基地的面积以及房屋折旧价值,可由所在地人民政府给予一次性购房奖励。购房者本人及其共同居住生活的配偶、未婚子女、父母等,可以在房屋坐落地申请落户,享受与市民同等的劳动就业、教育、医疗、养老等社会保障待遇。

(三)保障进城农民子女享受义务教育同城待遇。农民进城购房后,凭购房合同(附购房发票)或房屋权属权证,且实际居住,其子女进城接受义务教育,由教育部门统筹安排入学,不得收取政策规定外的额外费用。

 二、不断加大货币化安置力度

(一)城区原则上不再新建棚改安置房,鼓励征收房屋主体购买符合条件的商品房用作棚改安置房源,提高货币化安置比例。零星居民危房的改建按照参照此条执行。

(二)中心城区国有土地上个人私有住宅选择货币安置的,按照《衡阳市人民政府关于大力推行中心城区国有土地上个人私有住宅征收货币化安置的实施意见》(衡政发[2016]3号)执行。

1.购房补贴与奖励。被征收人自签订协议之日起12个月(含12个月)内,在市中心城区购置普通商品房的,凭《购房合同》和《货币化安置证明》享受不高于房屋主体评估总价10%的购房补贴与奖励。

2.税费减免优惠。被征收人自签订协议之日起12个月(含12个月)内,重新购置普通商品房的。购房价格不超过货币补偿款的(面积低于144平方米,不含144平方米),免征契税;对超过货币补偿款的(面积低于144平方米的,不含144平方米)购房款部分,契税全额上缴后,再由市财政按所缴税等额奖励给购房户;超过部分按规定征收契税;被征收人取得的房屋征收补偿款按有关规定免征个人所得税。

(三)居民因个人房屋被征收而选择房屋权调换,并且不缴纳房屋产权调换差价的,对新购房屋免征契税;缴纳房屋产权调换差价的,对差价部分按规定征收契税。

三、加大住房公积金和大金融信贷对购房需求的支持力度

(一)市住房公积金管理中心要继续贯彻落实《关于贯彻落实住房和城乡建设部住房公积金管理工作电视电话会议精神实施方案》(衡金管委字[2015]1号)和《关于进一步调整住房公积金相关政策的暂行规定》(衡金管委字[2015]3号)。提高资金使用率。要把提高贷款额度、降低首套自住住房首付比例、支持父母为子女购房、子女为父母购房贷款、多次提取住房公积金等各项措施落到实处。

(二)降低按揭贷款保证金比例和调整放贷时间。按揭贷款保证金比例由现行的10%降低至5%;改变公积金按揭楼盘贷款的放款时间,从之前的工程形象进度达到封顶放款改为工程形象进度高层达到三分之一、多层达到二分之一即进行放款。

(三)开展全国异地住房公积金个人住房贷款业务,最大限度满足缴存职工异地购房需求。

(四)加强商业银行对个人住房贷款的支持,对贷款购买首套普通住宅的,贷款首付比例为20%,在执行基准利率的基础上,鼓励各商业银行进一步下浮贷款利率;对拥有1套住房但已结清相应购房贷款的家庭,再次购买普通商品住房时仍执行首套房贷政策,对拥有1套住房但相应购房贷款未结清的家庭,再次购买普通商品住房时最低首付比例为30%,贷款利率执行基准利率。

四、积极培育住房租赁市场

(一)鼓励开发企业将空置的商品房、商服用房改售为租,对其租金收入的应缴已缴增值税、房产税地方留成部分给与奖励30%;支持自然人和各类机构投资者买库存商品住房开展住房租赁业务,发展以住房租赁为主营业务的专业化、规模化租赁企业。

(二)对投资库存商品住房开展住房租赁业务的企业,其三年内开展的住房租赁业务所缴纳的增值税、房产税给予奖励30%。

 五、创造条件降低购房成本

 促进二手住房市场交易,激活商品房库存交易。二手房屋交易个人所得税核定征收率市城区由3%暂时调至1%。个人购买不足2年的住房对外销售的,按照5%征收率全额征收增值税。个人购买2年以上(含2年)的住房对外销售的,免征增值税。

六、不断提升住房建设品质

改善商品房类别结构。适度调整商住比例,减少传统商业门面开发,在不改变用地性质和容积率的前提下,鼓励建设绿色建筑、产业化住宅。支持房地产开发企业将存量商品房转型用于文化、旅游、体育、养老、电子商务、医疗、物流快递、创客空间等新型产业。

改善住房户型结构。坚持大众小户型合理配套,减少超大户型、小公寓等产品的开发建设。对于房产开发企业根据实际情况调整不适应市场需求产品设计的,在不涉及变更建设用地规划条件的土地性质、容积率、绿地率、公共服务设施和基础设施配套的前提下,市城乡规划部门应当予以批准。

 七、严格房地产开发土地供应

 市城区、县(市)南岳区商品房库存去化周期在8—12个月的,应适当控制新增房地产开发用地审批,房地产开发用地供应不得超过上年度供应量的50%;库存去化周期在13—36个月的,应严格控制新增房地产开发用地的审批,房地产开发用地供应不得超过上年度供应量的20%;库存去化周期超过36个月的,原则上停止新增房地产开发用地审批和供应。

 八、鼓励大中专院校毕业生及各类专业人才在衡阳落户购房

(一)多措并举发展园区经济,增加就业机会,扩大人口规模,提升消费能力。在市城区各园区探索实施共有产权房政策,通过“购房+就业”的模式,支持和鼓励大中专院校毕业生及各类专业人才与园区、管委会共同出资购买新建商品房,按出资比例在一定时期内实行产权共有,期满购房人可回购政府出资部分取得完全产权,进一步吸引大中专院校毕业生及各类专业人才在园区落户择业购房。

(二)对大中专院校在园区就业的毕业生,鼓励在市城区各园区租赁新建商品住房。所在园区可以根据人才需求情况结合自身财力制定在园区就业的毕业生租赁补助相关规定。

九、全面改善政务环境

(一)简化房地产项目审批环节,优化办事流程,提高行政效能,切实改善政务环境,促进房地产市场稳健发展。按照市建设领域行政审批制定改革实施方案的要求,实行政务中心统一受理、分阶段牵头协调、相关部门并联审批、限时办结,全面提高我市建设项目行政审批效率,大幅压缩建设项目审批周期,企业投资项目控制在43个工作日以内,促进建设项目早落地、早投产、早收益。并以互联网形式建立相关部门办事效率事后评价体系,起到监督作用。

(二)对已建成未配套的住宅小区,依法取得相关手续的,市人民政府责成供电、供气、供水、市政道路、通信、广电等相关部门在法定职责范围内限期做好项目配套建设。

十、严格责任落实、加强宣传引导

(一)落实责任分工。市直相关职能部门要严格按照房地产市场“去库存”工作任务,出台具体工作措施,精准发力,确保全面实现我市房地产市场“去库存”目标。针对农业转移人口进城购房补贴、培育房屋租赁市场,市财政局要制定具体的操作办法,各园区要制定鼓励大中专院校毕业生在我市落户购房制定相关的实施意见。各县市区要结合辖区房地产市场情况,出台和完善相关政策措施,确保房地产市场持续健康稳定发展。房地产市场去库存工作纳入市直相关部门及各城区(园区)的年度绩效考核,市人民政府将对房地产市场“去库存”政策措施落实情况进行专项监督,并对监督结果按期予以通报。

(二)加强宣传引导。全市各新闻媒体要站在支持稳增长、调结构、促改革、惠民生的角度,积极宣传报道我市房地产市场库存、销售、房价等情况,客观分析市场发展走势,营造稳社会、定人心的良好氛围,为全市房地产市场健康发展创造良好的舆论环境。

(三)按照“一市一策”、“一县一策”、“一盘一策”原则,各县(市)区可以细化具体实施办法,以有效化解房地产库存,促进房地产市场稳定健康发展。

衡阳市人民政府办公室

2016年8月16日