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农民住房财产权抵押贷款面临的困难及解决措施

发布时间:2016-09-27 关键词: 抵押贷款 宅基地 建筑物 财产权 物权法

由于种种原因,目前农民住房财产权抵押贷款面临一些问题。要解决这些问题,就要正视当前农村宅基地管理的相关难题。以下便是农民住房财产权抵押面临的困难以及解决措施。

一:农民住房财产权抵押贷款面临的困难

1、住房财产权和宅基地使用权不能独立抵押。

《物权法》第184条和《担保法》第37条均规定“耕地、宅基地、自留地、自留山等集体所有的土地使用权不得抵押”,而《物权法》第182条规定“以建筑物抵押的,该建筑物占用范围内的建设用地使用权一并抵押。以建设用地使用权抵押的,该土地上的建筑物一并抵押。”显然,农房抵押时,住房财产权和宅基地使用权不能独立抵押。

2、住房财产权价值评估困难。

目前农村住房市场采取的评估方法为成本法,即用重置价格减去折旧。这种评估方法在农村征地拆迁中被大量使用,不符合规范却相对简便,但问题是成本法并不能与估价目的相适应。此外,宅基地使用权的价格评估有一定难度。由于宅基地的无偿性,集体内部成员间流转时,宅基地使用权的价格理论上是零。只有当农户将宅基地退给集体,并且集体(或政府)愿意为此给予补偿时,宅基地使用权的价格才能体现。因此宅基地使用权的价格具有很大的不确定性。

3、抵押物处置困难。

《房屋登记办法》规定:申请农村村民住房所有权转移登记,受让人不属于房屋所在地农村集体经济组织成员的,房屋登记机构应当不予办理。国务院《关于加强土地转让管理严禁炒卖土地通知》规定,农民的住宅不得向城市居民出售,也不得批准城市居民占用农民集体土地建住宅。因此,农民住房作为抵押物处置时,受让范围非常有限。即便在有限的集体经济组织范围内,金融机构处置抵押物也面临困难。碍于邻里间的感情,很少有村民愿意购买被拍卖的房屋。综合考虑,农民住房财产权抵押违约后的处置和清偿成本较高,这会在很大程度上影响金融机构的供给意愿。

二:农民住房财产权抵押贷款的政策建议

1、完善相关法律法规。

《关于全面深化改革若干重大问题的决定》提出慎重稳妥推进农民住房财产权抵押、担保、转让,但相应的法律法规还没有调整。建议尽快修订《物权法》《担保法》等相关法律法规,尽快出台《农民住房财产权权抵押管理办法》等法律文件,明确财产权抵押担保过程中各方的权利和义务,为农民住房财产权抵押贷款等金融创新提供法律保障。

2、改革完善宅基地制度,建立农民住房交易市场。

农村宅基地是一种用益物权,即农村居民对宅基地拥有占有、使用、收益的权利,而实际上目前农村居民对宅基地只有占用权和使用权,却没有收益权。当前,亟须改革集体经济组织成员无偿取得宅基地制度,还权赋能,使宅基地真正成为农民的财产权,完整体现农村宅基地的用益物权属性。同时,要完善农村宅基地流转机制,建立规范的农民住房交易市场,放宽市场准入机制,探索非集体经济组织成员有偿使用宅基地制度,增加市场活力,提高土地利用效率。

3、健全贷款保障机制。

多部门协同推进试点工作。农民住房财产权抵押涉及金融、农业、国土、财政等众多部门,需要各部门加强沟通、协商、协调,循序渐进审慎稳妥的推进住房财产权抵押贷款试点工作。可以从开展宅基地制度改革,构建规范的农村住房财产权交易市场着手,在此基础上,先从信用环境好,农民住房流转活跃、规范及农民住房财产权抵押融资意愿较强的地区开展试点探索。