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2016年厦门市城市征地拆迁现状及相关建议

发布时间:2016-10-13 关键词: 补偿标准 宅基地 厦门市 结婚年龄 钉子户

随着厦门市城市化进程的不断加快,各区的征地拆迁项目众多,但是由于历史原因和目前各区的具体操作方法不一,很多拆迁项目至今十多年了仍然还有部分“钉子户”未拆除或者未返迁,致使整个拆迁项目成为烂摊子,环岛路浦口段从2003年至今还有60多户未签约,墩上-岭下还有50多户未签约、10户未返迁,厦禾路也已经10多年过去了,但是整个项目也还没有全部完成,高崎-中埔的公铁大桥项目自从2006年拆迁至今,所有252户全部都未返迁。

厦门市现状及相关建议:

一、拆迁补偿标准与现行的商品房项目差价太大,居民大多只能选择产权调换而很少人选择货币化补偿,致使项目签约速度缓慢。

目前征地拆迁的补偿标准跟全市的商品房房价相差悬殊,甚至很多在现在2014年使用的还是2005年的补偿标准,居民无法接受。特别是厦门市自从1994年就停止了农村宅基地的审批工作,但是农村的人口却是不断增长的,尤其是按照当时的规定,只有领取了结婚证后才能申请农村宅基地进行建设,而很多60年代和70年代出生的多子女户家庭子女,在当时很多还没达到法定结婚年龄,但是却都在1994年之后陆续结婚,出现了多户家庭“窝居”一起的现象,为了改变居住环境,他们不得不进行违章建筑和无手续翻建。虽然2003年我市岛内全部都实行“村改居”,但是那仅仅是只改变了“户口属性”,却没有改变农村居民还是“依然存在农村管理模式”的现状,“村改居”后的社区道路、清洁楼、中小学及幼儿园等基础设施建设投入仍然严重不足!

虽然我市在2002年出台了《授权岛内各区决定危房翻建的规定》及2005年厦府[2005]217号文《厦门市人民政府关于私人住房规划审批授权的通知》曾经两次出台授权各区建设局审批三层以下的危房旧房翻建工作,但是各区的执行力度并不一致,旧思明区、开元区早在2002年到2005年之间就已经抓紧实施危房旧房翻建审批、改造并已经基本实现了翻建,集美区2005年出台的每户翻建标准是260平方米、2009年提高到了控制在每户最多360平方米,同安区则是批三(层)建五(层),而湖里区的批准翻建速度长期滞后于其他各区,其中2005年仅实行了短暂的几个月就停止了审批,2012年再次出台审批办法,但是直到2013年5月份,一年的审批数量不足30户,在审批中断的7年之间,出现了许多居民由于房屋即将倒塌而自行拆除重建后,却得不到根据相关建筑面积应该得到的三层产权确认,这些被拆迁人在房屋被征用时,就不肯按照原有面积进行产权置换,毕竟在同等条件下,其他区的居民明显得到了更大的优惠待遇。

特别是在2005年7月5日颁布、8月1日开始实施的《厦门市人民政府关于完善征地拆迁政策的若干意见》(厦府[2005]176号文件)“第二、关于农村集体土地房屋拆迁”条款中又有关于2002年12月1日之前的无合法手续房屋征用的相关规定:

“5、拆迁无合法批建手续的房屋,不予补偿。但对2002年12月1日之前所建的房屋,凡被拆迁人在规定的搬迁期限内自行搬迁的,可根据以下情况适当给予补助、奖励,以下补助标准为上限,各区人民政府可根据本标准结合房屋结构制定具体的补助标准。

思明、湖里区:(1)人均合法批建的住宅面积小于50平方米(含50平方米)的,在给予人均50平方米补偿安置的基础上,其无合法批建手续部分,按人均80平方米,已建部分按每平方米560元(含装修)给予补助,未建部分按每平方米340元给予奖励;(2)人均合法批建的住宅面积大于50平方米小于130平方米的,其无合法批建手续部分,按人均130平方米扣除合法批建面积的剩余部分面积,已建部分按每平方米560元(含装修)给予补助,未建部分按每平方米340元给予奖励;(3)人均合法批建的住宅房屋建筑面积大于130平方米(含130平方米)的,其无合法批建手续的房屋不予补助,没有违建也不予奖励。

集美、海沧区:(1)人均合法批建的住宅面积小于50平方米(含50平方米)的,在给予人均50平方米补偿安置的基础上,其无合法批建手续的部分,按人均50平方米,已建部分按每平方米400元(含装修)给予补助,未建部分按每平方米240元给予奖励;(2)人均合法批建的住宅面积大于50平方米小于100平方米的,其无合法批建手续部分,按人均100平方米扣除合法批建面积的剩余部分面积,已建部分按每平方米400元(含装修)给予补助,未建部分按每平方米240元给予奖励;(3)人均合法批建的住宅房屋建筑面积大于100平方米(含100平方米)的,其无合法批建手续的房屋不予补助,没有违建也不予奖励。

同安、翔安区:(1)人均合法批建的住宅面积小于50平方米(含50平方米)的,在给予人均50平方米补偿安置的基础上,其无合法批建手续部分,按人均30平方米,已建部分按每平方米280元(含装修)给予补助,未建部分按每平方米170元给予奖励;(2)人均合法批建的住宅面积大于50平方米小于80平方米的,其无合法批建手续部分,按人均80平方米扣除合法批建面积的剩余部分面积,已建部分按每平方米280元(含装修)给予补助,未建部分按每平方米170元给予奖励;(3)人均合法批建的住宅房屋建筑面积大于80平方米(含80平方米)的,其无合法批建手续的房屋不予补助,没有违建也不予奖励。

对于2002年12月1日之后建造的无合法批建手续的住宅和非住宅建筑,一律强行拆除,不给予任何补助,并按相关规定进行处罚。”

但是在实际执行过程中,很多区都没有把大于80平方米的无合法批建手续的补助给居民.

因此建议:参照市政府的相关审批授权规定,对于已经超过70年房屋使用寿命的,建议适当增加产权调换面积,特别是要更多考虑到农村失地后的40、50多岁这一代(60年代和70年代出生的多子女户),他们在结婚前没有办法办理农村宅基地审批,如今结婚后很多都变成了无房户,现在又都处于上有老下有小的沉重负担期,但是很多文化程度又不高,原来一直从事农业耕作的又没有重新就业的技能,能否提高安置标准,使户均三人的、每户能够拥有两套房子,一套用于实际居住,一套用于出租以弥补土地和房屋都被征用后再也没有家庭收入从而造成社会不稳定因素的尴尬局面。

二、关于拆迁安置人口问题存在分歧。

在2005年7月5日颁布的《厦门市人民政府关于完善征地拆迁政策的若干意见》(厦府[2005]176号文件)第二项“关于农村集体土地房屋拆迁”中明确规定:

房屋产权调换按“拆一补一”、不补差价计算;超面积安置的,超面积部分按安置房市场评估价计算;人均合法产权面积不足50平方米的,按人均50平方米给予安置。

人均合法产权面积,以被拆迁人在本行政村范围内,具有常住户口且实际居住的家庭成员为依据,属“一户多宅”的,已批合法面积合并计算,属“多户一宅”的,其人口合并计算。

在这里,没有家庭成员的工作性质差异,但是在最近的执行过程中,却又以2012年的《解读厦门土地征用、房屋拆迁政策法规》存在如下认定方式:

“(3)有下列情形之一的大中专毕业生,不得计入被拆迁户人口:

①现在党政机关,事业单位的在编大中专毕业生;

②已享受政府住房优惠政策(含房改房、经济适用房、单位自管房、直管公房、廉租房、住房货币化补贴等);

③非本集体经济组织户口;

④大中专毕业生毕业后已迁出原集体经济组织三年(含三年)以上的。”

早在2000年,全国就取消了福利性分房,但是居民中的个别家人虽然是2000年之前就已经是党政机关、事业单位的在编大中专毕业生,但是他们并未享受过政府的福利分房待遇,特别是2000年之后毕业加入行政事业单位的在编人员,但是他们领取的住房公积金也都是和其他有编制的人员一样是按照规定发放的,如果就此取消了他们按照规定应该享受拆迁安置房的权利,那么就会出现居民所说的“变相鼓励居民都窝在村里等待政府拆迁”的现象,他们就会由原来有自家住房变为无房户,也就迫使他们一辈子都当房奴。这也是造成征地拆迁不顺的原因之一。

因此建议:对于没有享受过政府房改房、经济适用房、单位自管房、直管公房、廉租房、住房货币化补贴等的党政机关、事业单位的在职人员,也应该按照规定给予认定为有权享受政府安置对象。

三、正确看待安置房的建设质量和尊重农村的风俗习惯。

农村居民在长期的农业耕作过程中,形成了群体帮助精神,特别是红白喜事都有互相帮助的习惯,尤其是老年人去世时都希望是能在自己的家中安享终生,但是如今的拆迁安置项目动辄8年甚至10年,很多老人都等不到返迁回新居就憾然去世、客死他乡,这是他们的一大忌讳和遗憾!因此关于拆迁安置房的设计与配套应该事先与所在项目的居民共同探讨、沟通后再进行建设,杜绝出现房屋设计不合理、层高偏低、建设质量偏差、小区没有停车场,没有相应的幼儿园、小学和菜市场、清洁楼等公共设施,并适当考虑建设象思明区洪山柄安置房项目“嘉盛豪园”那样有可供居民举办红白喜事的场所,减少安置房建成后居民也不肯返迁的现象,环岛路五通浦口社安置房、钟宅已经建成的第一期安置房和高崎-中埔公铁拆迁安置房项目“嘉福花园”居民不肯返迁就存在这方面的问题。

因此建议:征地拆前之前,应该事先与被拆迁户沟通,听取居民对安置房建设的相关要求,避免盲目拆迁建设后居民不肯返迁或者是象乌石浦新村拆迁安置后不到20年房屋就变成危房的现象。特别是随着时代的进步,停车场、清洁楼、大型商场、中小学幼儿园等相关教育都要提前完成规划到位,安置房的建设也应该按照商品房建设一样的建筑标准,并接受社会机构的质量抽查,杜绝豆腐渣工程,防止安置返迁后居民因为个别设施建设不到位而集体上访事件的发生。

四、改变原有的“就地安置”的观念。

随着新的城市化建设规划需要,对于整村拆迁安置的,“就地安置”不能仅局限于“原有地址”重新建设后安置,可以几个自然村整体拆迁时重新规划一个更集中的新的小区进行集中安置,同时建议多提供一些安置房项目,甚至可以先选择一些已经规划为居民区的范围,先行建设一批安置房,让居民有更多的安置房源可供选择,对于实行易地安置的,可以效仿厦禾路安置办法,对于选择易地安置的,每户无偿多增加15到30平方米的安置面积,这样一方面可以减少今后“村改居”社区选举中还遗留有原有村委会选举中的家族操纵现象,另一方面可以减少因为等待返迁而需多支付安置过渡费给政府带来的沉重经济负担。