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土地流转、土地出让和土地转让的区别?

发布时间:2016-10-19 关键词: 土地出让 土地流转 国有土地 承包土地 经营权

土地流转、土地出让和土地转让是农民们生活中常用的概念,那么,三者的区别在哪里呢?

土地流转、土地出让和土地转让的区别?

土地流转

土地流转是最为宽泛的使用权转移,无论是集体土地还是国有土地,都包含一级流转和二级流转。就国有土地来说,一级流转即国家将土地使用权进行让渡,主要是出让(招标、拍卖、挂牌)、租赁、作价出资(入股)等;二级流转即土地使用权人依法从国家取得国有土地使用权后再让渡其使用权,包括转让(买卖、互换、赠与)、出租和抵押等。就集体土地来说,一般指承包地的流转。其一级流转,是指农用地使用权的原始取得,即集体将土地发包给农户;二级流转,可以是出租、抵押、入股、合作,也可以是转包、转让(承包权)、互换和托管等。根据《农村土地承包法》第三十六、三十七条,转让必须经发包方同意;采取转包、出租、互换或者其他方式流转的,应当报发包方备案。目前我们所称的农村土地流转,特指拥有农村土地承包经营权的农户将承包土地的经营权(使用权)转让给其他农户或经济组织。即三权分置原则:坚持集体对土地的所有权,农户保留承包权,将土地经营权进行转让。

在目前的政策和实践层面,未加特别说明和限定的“土地流转”,特指农村承包地的经营权转让,即狭义的土地流转概念。

土地出让

出让的本意是“不为谋利而卖出”,一般为个人自有之物。土地出让是国家按照土地所有权与使用权相分离的原则,把国有土地以约定的面积、价格、使用期限、用途和其他条件,让与土地使用者占有、使用、经营和管理,属国有土地使用权的一级市场转移(初次流转),即所有权人(国家)将国有土地的用益物权以法定方式赋予使用权人。

土地转让

转让的本意是把自己的财物、合法利益或权利让与他人。土地转让属于二级市场行为(再次流转)中的一种,是平等市场主体之间(限于个人和组织)发生的土地使用权的移转。国有土地的转让即国有土地使用权人将合法取得的土地使用权以合同方式再移转的民事法律行为,主要方式有买卖、互换和赠与等。承包地的转让主要指承包方将其拥有的未到期的土地承包经营权以一定的方式和条件转移给他人的行为,土地的发包关系随之发生变更,而狭义的集体土地流转(即承包地流转)仅限于土地经营权的转移,农户保留承包权,土地的发包关系不变。

综上所述,三者既有区别,又有交叉,更有联系。土地流转的范畴更为广泛,广义上可以包括一切转移行为,狭义上特指农村集体承包地的经营权转移;土地出让为国有土地使用权的初次转移;土地转让是使用权(或承包经营权)的再转移。在国土管理工作和社会经济活动中,我们要对有关概念严格区分、精准把握,特别是签订相关合同时,一定要明确到具体的转移行为,如“农村承包地经营权流转合同”、“国有土地使用权转让协议”,而不是笼统地签订为土地流转合同,以免因理解不同,发生不必要的纠纷。