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拆迁中违章建筑需要补偿吗?

发布时间:2016-10-19 关键词: 赔偿标准 违章建筑 行政主管 城市规划 建设工程

一个地方如果要拆迁,一般都会关注征收赔偿标准的情况。那么在拆迁中违章建筑需要补偿吗?

建筑物,是指运用各种材料生产出来的具有各种使用价值的建筑物、构筑物,是人可以在其中进行生活或生产活动的、固定于土地之上的房屋或其他场所,如住宅、办公楼、厂房、库房等。

拆迁中的违规建筑需要补偿吗

违章建筑主要包括:

(1)未申请或申请未获得批准,未取得建设用地规划许可证和建设工程规划许可证而建成的建筑。

(2)擅自改变建设工程规划许可证的规定建成的建筑。

(3)擅自改变了使用性质建成的建筑。

(4)擅自将临时建筑设成为永久性建筑。

《中华人民共和国城市规划法》第39条规定:在城市规划区内,未取得建设用地规划许可证而取得建设用地批准文件、占用土地的,批准文件无效,占用的土地由县级以上人民政府责令退回。第40条规定:在城市规划区内,未取得建设工程规划许可证件或者违反建设工程规划许可证的规定进行建设,严重影响城市规划的,由县级以上人民政府城市规划行政主管部门责令停止建设,限期拆除或者没收违法建筑物、构筑物或者其他设施;影响城市规划,尚可改正措施的,由县级以上地方人民政府城市规划行政主管部门责令限期改正,并处罚款)。

由于违章建筑具有不合法的特征,所以处理违章建筑也有自身的特征,建章建筑通常情况下是指违反法律和政策的规定,由公民或法人擅自建造的建筑物及构筑物,通常表现为擅自搭建的棚房、摊位、简易楼宇等。

违章建筑最主要的特征就是不具有合法性,即违章建筑是不受法律保护的。由于其违反了法律的禁止性规定,所以原则上不赋予当事人所有权,不能依法进行产权登记(《城市房屋权属登记管理办法》第5条规定:房屋权属证书是权利人依法拥有房屋所有权并对房屋行使占有、使用、收益和处分权利的唯一合法凭证。和第23条规定:有下列情形之一的,登记机关应当作出不予登记的决定:(一)属于违章建筑的;(二)属于临时建筑的;(三)法律、法规规定的其他情形)。

拆迁中的违规建筑需要补偿吗

但是,违章建筑物本身仍然是物的一种,在有关行政主管部门未依法认定要求拆除之前,违章建筑建造者仍然对物享有某些物权法上的权利。这些权利主要包括:

1、有权处分建筑材料。虽然建造人对该建筑物不享有所有权,因此亦不享有处分权,但违章建筑物建造人对违章建筑物的构筑材料享有所有权,对构筑材料当然享有处分权。

2、有权占有建筑物。占有是一种事实而非一种权利,是一种人对物的控制与支配状态。占有可因享有所有权、他物权或者其他权利而发生,也可因某种缺乏权利依据的行为以及单纯的自然事实而发生。违章建筑物尽管不能取得所有权,但因为建造人对该违章建筑物具有事实上的管领力,可以成立占有。这种占有的事实状态受法律保护。

3、有权使用建筑物。占有的目的并不仅仅是据为己有,而是按照物的物理性能和用途加以利用。

4、有权对违章建筑收益。违章建筑的所有人对违章建筑的占有是有权占有,所以其当然有权收益,只是这种收益权应当受到法律的限制,占有人只能因本人使用建筑物而取得收益,而不能以出租等方式收益。

违章建筑之上的使用权是一种临时性使用权。一旦建筑物被拆除,使用权随即消灭;或者违章建筑取得合法性之后,该种违章建筑之上的使用权也就消灭,转化为合法建筑的使用权(《城市房屋拆迁管理条理》第32条的规定:拆迁人、被拆除房屋使用人双方应当遵守过渡期限的协议。拆迁人不得擅自延长过渡期限;由拆迁人提供周转房的被拆除房屋使用人到期不得拒绝迁往安置用房、腾退周转房。第35条的规定:对有下列行为之一的,由房屋拆迁主管部门予以警告、责令停止拆迁,并可处以罚款:

(一)未取得房屋拆迁许可证或者未按房屋拆迁许可证的规定擅自拆迁的;

(二)委托未取得房屋拆迁资格证书的单位拆迁的;

(三)擅自提高或者降低补偿、安置标准,扩大或者缩小补偿、安置范围的。

看来,违章建筑的确认主体主要是由城市规划局来确认,<<中华人民共和国城市规划法>>第九条规定:国务院城市规划行政主管部门主管全国的城市规划工作。县级以上地方人民政府城市规划行政主管部门主管本行政区域内的城市规划工作。而拿我区来说,规划行政主管部门却由城乡建设管理局来行使取权。

违章建筑的确认标准不是哪一个人所认定的,它是由法律明文规定的,上述文中所提到的违章建筑的概念中就阐述了违章建筑的标准,即

(1)未申请或申请未获得批准,未取得建设用地规划许可证和建设工程规划许可证而建成的建筑。

(2)擅自改变建设工程规划许可证的规定建成的建筑。

(3)擅自改变了使用性质建成的建筑。

(4)擅自将临时建筑设成为永久性建筑。这里面的违章建筑还包括农村的未经批准所建的建筑物。但是,一定要注意的是有些建筑物上虽然没有经过正式公文的文件确定,有的是经过城建主管部门的同意,为了发展经济或者某一时期的经济发展所建的建筑物,这些建筑物在当时承包出去给各个经营者作有偿服务,因此,这些建筑物不能一概而论为违章建筑。

拆迁中的违规建筑需要补偿吗

既然违章建筑是由规划或者城建行政机关确认进而进行带有强制性的处理行为,这种具体的行政行为必须具有一定的行政确认程序,这种确认程序不利于特别复杂,在确认过程中应当本着实事求是、快捷方便、解决问题为主,通过多采取简易处理程序,体现人文关怀,全面衡量政府与当事人之间的融洽关系,在证据确实充分的条件下,快捷确认,为后面的拆迁程序做好充分的准备工作。

如果此类案件起诉至人民法院了,设想一下,法院要准确把握城市违章建筑拆迁案件程序上适用的尺度,依法应当受理的,要坚决受理并妥善处理;依法不应当受理的,要坚决不予受理。要积极向政府提司法建议,帮助政府合理制定政策,共同减少违章建筑拆迁中的矛盾和纠纷。城市建设的实施必然涉及大量的城市违章建筑的拆迁,由此引发矛盾和纠纷也无法避免,处理上稍有不慎,就会影响到城市建设和老百姓的切身利益。

对此,要严格把握受理范围和条件,合理统筹“公益”与“私益”的关系,加大对被拆迁人合法利益的保护力度;坚持法律效果与社会效果相统一的原则;强化对此类案件的诉讼调解和执行和解;及时总结经验、归纳共性问题和主要症结,形成规范化的工作机制,对行之有效的做法及时推广;对正当合理诉讼坚决支持,对蛮横无理的要求绝不迁就妥协,推进城市和小城镇违章建筑拆迁工作的依法进行,保障人民群众合法利益不受损害,保障城市建设顺利进行;政府在没有同被拆迁人达成安置补偿协议的情况下,一些拆迁人直接向法院提起民事诉讼的,人民法院最好先不予受理;特别是当被拆迁人对此提出异议,按照有关行政法规规定,在起诉之前必须经过行政裁决的,一定要进行行政裁决,直接起诉缺乏依据;凡是拆迁人要求责令被拆迁人签订补偿协议的,人民法院不要介入,需要由政府出面做调处工作。

依法拆除违章建筑合乎公共利益。但是,在取缔少数人不合法利益的同时,也应该注意维护这些人的合法权利。政府部门只有依法行政,才能保证行政手段与行政目标的一致性。政府官员不能自以为目的正当就忽视、破坏法律规定的程序。