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建立房地产发展长效机制需要深入改革土地制度

发布时间:2016-12-27 关键词: 房地产

      土地管理法修改已列入十二届全国人大常委会立法规划。全国人大环资委指出,现行土地管理制度特别是农村土地管理制度与社会主义市场经济体制不相适应的问题日益显现,表现为土地征收制度不完善,宅基地用益物权难落实,土地增值收益分配机制不健全,农村集体经营性建设用地不能与国有建设用地同等入市、同价同权等。为此,多名全国人大代表提出议案,建议修改土地管理法。目前,国土资源部已形成了土地管理法修正案草案初稿。

      现行《土地管理法》规定,任何单位和个人进行建设,需要使用土地的,必须依法申请使用国有土地。因此,农民集体所有的土地在出让、租赁时是受到限制的,不能与国有建设用地同等入市。于是,就形成了城乡二元结构的土地制度。改革这种土地制度的呼声早已有之。

      201311月,十八届三中全会要求建立城乡统一的建设用地市场,在符合规划和用途管制前提下,允许农村集体经营性建设用地出让、租赁、入股,实行与国有土地同等入市、同权同价。20151月,中共中央办公厅和国务院办公厅联合印发《关于农村土地征收、集体经营性建设用地入市、宅基地制度改革试点工作的意见》,并在全国33个县(市、区)组织改革试点。农村土地制度改革稳步推进。近日媒体报道,1220日上午,全国第一宗集体经营性建设用地使用权在四川( 农用地、 商住地、 工业地)(楼盘)省泸县成功拍卖,最终成交价为15.3万元/亩。泸县就是33个土地制度改革试点县(市、区)之一。

      土地管理制度改革受到高度关注,一方面与保障农民利益有关,近年来,各地因征地引发的社会矛盾屡见不鲜,因此中央要求,缩小征地范围,规范征地程序,完善对被征地农民合理、规范、多元保障机制;另一方面则与城镇建设用地的供给有关,目前地方政府在土地供应方面拥有垄断地位,造成供地少、地价高的局面,人们希望农村集体建设用地同等入市能够增加土地供应,从而抑制地价、房价上涨。例如,有人提出,农村集体建设用地同等入市是不是意味着小产权房将"转正"?

      但是,本次土地管理法修订对房地产市场的影响可能有限。农村土地大致可分为三类:耕地、宅基地、集体经营性建设用地(简称"三块地")。根据新华社的报道来看,本次修订主要是针对农村集体经营性建设用地,对宅基地改革的涉及比较少。而农村集体经营性建设用地同等入市不会对城镇住宅用地的供应产生太大的影响。小产权房是建在宅基地之上,因此,即使土地管理法修正案获得通过,它也还不能"转正"。相比集体经营性建设用地的改革,宅基地制度的改革的进度比较慢。在上述土地制度改革试点中,宅基地转让被要求在集体经济组织内部进行。

      土地制度对房地产市场的发展具有深远影响,因此,房地产发展长效机制的建立需要深入改革土地制度。一方面,我们期待土地管理法的进一步修订;另一方面,我们要认识到,房地产市场的平稳健康发展并不是农村土地同等入市就能实现的。即使农村土地能够同等入市,但住宅用地仍然会是稀缺资源,尤其是一二线城市的住宅用地,而地方政府也仍然会是土地市场的主要供应者。这些状况都不会因为农村土地同等入市而解决。因此,建立房地产发展长效机制所需要的土地制度改革,解决农村土地同等入市、同权同价问题其实不是重点,土地出让数量及方式,以及与之相关的财税制度安排,可能更加重要。

      而推动农村土地制度改革,则需要立足长远、稳步推进,坚持"三条底线"--土地公有制性质不改变、耕地红线不突破、农民利益不受损。