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国土部:我国将探索宅基地“三权分置” 住宅用地政府不再垄断

发布时间:2018-01-16 关键词:

  据“新华视点”消息,国土资源部部长姜大明今天说,我国将研究制定权属不变、符合规划条件下,非房地产企业依法取得使用权的土地作为住宅用地的办法,深化利用农村集体经营性建设用地建设租赁住房试点,推动建立多主体供应、多渠道保障租购并举的住房制度,让全体人民住有所居。政府将不再是居住用地唯一提供者。

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  我国宅基地也将“三权分置”!

  姜大明表示,我国将探索宅基地所有权、资格权、使用权“三权分置”,落实宅基地集体所有权,保障宅基地农户资格权,适度放活宅基地使用权。他强调,这是一项重大理( 农用地、 商住地、 工业地) 论和实践创新。但城里人到农村买宅基地口子不开,严禁下乡利用宅基地建别墅大院、私人会馆。

  中国乡建院院长李昌平在接受《中国经营报》记者采访时表示,所谓“三权分置”,即宅基地所有权、资格权和使用权。以农民房屋为例,宅基地土地归集体所有,什么人具有资格来享有这块土地上所产生的收益,则为村集体成员,也即收益按照资格权进行分配,但具有资格的人并不一定使用相应的宅基地,可以将使用权让渡给其他人从而获得收益。如果三权不清,进入市场后可能会引发矛盾。

  中原地产首席分析师张大伟分析认为,首先,过去中国房地产的20年发展历史,其实就是国有土地发展历史,特别是商品房住宅土地,来源单一,地方土地财政依赖房地产,依赖土地招拍挂,国有土地招拍挂出让,是商品房住宅土地的唯一来源。

  其次,政府不再垄断住房供地,需要注意的是住房与商品房是有区别的,目前看,政策更多提及的是租赁住房试点,集体土地用作租赁用地是试点方向。

  国土部鼓励集体用地建设租赁房,有利于提高用地指标紧张的城市加快租赁房源供应的可能性,13个城市基本都属于一二线城市,这些城市国有土地相对紧张,而部分区域存在的城中村等集体土地,如果部分进入租赁市场有利于房源供应,也有利于城中村改造。

  第三,经济工作会议等提及的推动建立多主体供应、多渠道保障租购并举的住房制度,多主体供应房源,必然需要多主体供应土地,预计未来非房地产企业开发集体土地的政策将会加速试点。

  第四,权属不变,符合规划,这是土地出让的前提,所以预计对现在土地市场的影响更多体现在租赁土地的供应上。政府不再垄断住房土地供应,对集体土地价值将有非常大的提升影响。对于城市租赁市场影响最大,对于商品房住宅市场来说也能起到缓解供需的作用。

  易居研究院智库中心研究总监严跃进表示,实际上在住房制度改革中,很明确提到了“多主体供给”的内容。所以实际上类似多主体供给也会在土地供应上得到体现。一般来说,从土地市场的用地来源看,主要包括国有用地和集体用地,所以国土部此次表述,或是说在住宅市场的用地方面,会逐渐放开集体建设用地。但必须注意一点是,当前在居住用地的放开方面,其实只有租赁市场才有机会,其他领域不太可能一次性放开。而且真正对此类集体建设用地适度放宽政策的,也主要是一些大城市中的城中村和城边村。

  另外从此类表述来看,类似用地也可能是从其他非地产开发的企业手中获取,尤其是一些国有企业的用地。很多国有企业用地的工业用地当前需要积极转型,过去很少会提及做住宅用地,但也不排除一些大城市在土地增量市场有限的情况下,会对此类存量用地积极盘活,所以实际上都有助于土地用地制度的灵活,同时为“商品房、保障房、共有产权房、租赁住房”四元产品线提供更有保障的用地内容。

  而从宅基地的“三权分置”的角度看,实际上也是积极探索当前宅基地流转等概念。从此类政策来看,宅基地的集体所有权的概念不会变,这是基本的原则。而从农户的资格权来看,也是要积极保障的,这也是新型城镇化中需要积极关注的内容。而在此类放活宅基地使用权的概念上,不排除会出现部分宅基地改为租赁住房的做法。类似做法其实和目前做的租赁住房的用地性质是不同的。当前租赁用地的用房性质其实是国有建设用地,而后续宅基地上形成的租赁房源属性依然是集体建设用地的范畴。

  此类政策思路或是对集体建设用地尤其是宅基地的“解放”,利好部分大城市周边的宅基地的盘活。但也有两个红线或底线。第一、土地属性不改变,还是属于集体建设用地。第二、允许租赁住房产品先探索,其他产品类似普通住宅是否跟进还要看后续改革的进度。

  另外类似政策下,关于小产权房的讨论或会继续增加。必须强调的一点是,小产权房是在无审批、无监管的非法用地上建成的,定性为违法违章建筑,没有转正的可能。本身也不是在常规意义上的类似宅基地上建的,更多的是一些农村经营性用地,其和宅基地不是一个土地概念。所以小产权房依然会管制,而合规的宅基地将获得优先改革的机会。