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出让金总额仍不断创新高!地方政府真的是在靠“卖地”过日子?

发布时间:2018-01-24 关键词:

  土地出让金又成为房地产市场热点话题。近日,某知名研究院公布了《2017年全国300城市土地交易报告》(下称《2017年土地交易报告》)。报告显示,2017年全国300城市土地出让金总额为40623亿元,同比增加38%,北京( 农用地、 商住地、 工业地) 市以2796亿元名列榜首。

  在密集的楼市调控政策之下,为何全国300城市土地出让金总额仍不断创新高?而一些土地出让金下降的城市,近期也出现了楼市调控松动的信号。地方政府真的是在靠“卖地”过日子?

  2017年全国土地出让金增加1万亿,二线城市增长最快

  《中国经济周刊》记者梳理了从2014年至2017年这4年的全国300城市土地出让金总额情况,2014年和2015年均超过2万亿元,2016年将近3万亿元,而2017年则超过了4万亿元。

  近两年全国300城市土地出让金总额为何大幅增加?该研究院相关人士对《中国经济周刊》记者解释说:“土地市场热度持续的原因在于土地供应大幅增加。为缓解热点城市房地产市场供求矛盾,稳定市场预期,各地政府均积极供地。2017年,全国300个城市共推出各类用地20.1亿平方米,同比增长9.7%,其中住宅用地推出12.8亿平方米,同比增长4.9%。2018年,增加土地供应仍将是各城市调控重点之一,同时会继续调整供地结构,为构建多层次住房供应体系提供基础。”

  他还进一步分析说:“2014—2015年间主要城市供地量较少,企业积极去库存;而2017年品牌房企销售业绩继续上涨,拿地意愿较高。库存不足也激发企业补仓意愿,2017年前11个月20家品牌房企拿地金额占销售金额的比重为42.8%,较2016年同期有所上升。部分品牌房企拿地激进,拿地金额占销售额的比重超过60%。”

  记者还注意到,如果从城市分类角度看,这4年间,一线城市的土地出让金增长缓慢,占全国300城市土地出让金总额比例呈下滑趋势;二线城市的土地出让金增长迅猛,近乎翻倍,占比也不断提升;三线城市的土地出让金也大幅增加,占比缓慢提升。以2014年为例,一线城市占比21.65%,二线城市占比46.15%,三线城市占比32.20%;而到了2017年,一线城市占比下降为15.49%,二线城市占比提高到51.30%,三线城市占比33.21%。

  上述人士认为,2018年一二线重点城市调控政策延续收紧态势,随着城市功能疏散带来的人口疏解和产业转移,重点城市需求效应进一步向周边城市外溢。处于热点城市群内的三线城市,因承接外溢需求,与热点城市群外的三线城市继续呈分化趋势。

  北京、上海( 农用地、 商住地、 工业地) 杭州( 农用地、 商住地、 工业地) 重庆( 农用地、 商住地、 工业地) 10年“卖地”收入均超过1万亿元

  《2017年土地交易报告》还显示,全国土地出让金排名前20(TOP20)城市总额为21892.8亿元,占比53.89%。这意味着占比仅6.67%的城市,它们的土地出让金却占据了半壁江山。

  在土地出让金TOP20城市中,北京市以2796亿元排名第一,同比增加228%;排名第二的杭州市也超过了2000亿元。

  该研究院相关人士分析认为,2017年北京市加大土地供应力度,优化土地供应结构,增加住宅用地供应,同时推出众多特殊政策地块,如共有产权地块、租赁地块、保障房地块、人才住房地块等,从源头保障刚需;2018年初将尝试共有产权用地招标出让。

  记者注意到,从2015年到2017年,全国土地出让金TOP20城市的总额以及上榜门槛是不断提升的。这或许意味着重点城市和非重点城市的分化将更加严重。

  中原地产首席分析师张大伟统计了从2008年至2017年全国土地出让金总额TOP20,北京市是过去10年“卖地”最多的城市,合计土地出让金高达1.43万亿元;上海市土地出让金1.39万亿元,杭州市土地出让金1.088万亿元,重庆土地出让金1.0585万亿元。其他比较高的城市有苏州( 农用地、 商住地、 工业地) 天津( 农用地、 商住地、 工业地) 南京( 农用地、 商住地、 工业地) 武汉( 农用地、 商住地、 工业地) 广州( 农用地、 商住地、 工业地) 成都( 农用地、 商住地、 工业地) 宁波( 农用地、 商住地、 工业地) 等。合计看,全国土地出让金最高的20大城市10年总金额高达13.58万亿元。

  虽然北京市、上海市、杭州市、重庆市等4个城市10年间土地出让金均超过万亿元,但它们的房价却相差不小。根据中国房价行情网显示,截至2017年12月,以住宅二手房为例,北京市均价为63239元/㎡,上海市均价为52240元/㎡,杭州市均价为29522元/㎡,重庆市均价为10351元/㎡。

  对此,全国人大财经委副主任黄奇帆于2017年5月在复旦大学房地产讲座上表示,地价是决定房价的根本性因素。如果只有货币市场这个外因存在,地价这个内因不配合,房价想涨也是涨不起来的。控制房价的关键就是要控制地价。

  他认为,政府应该控制拍卖土地价格,“政府不在土地上去推高房价,地价跟着房价慢慢走。当土地的供应是比较充分的、合理的、有效的时候,如果地价高了,政府就把储备地多卖几块出来平衡一下。”

  国信证券的一份研究报告认为,土地出让金是政府财政收入的重要来源。这份报告统计了2016年全国25个省份的土地出让金及公共财政收入情况(剔除6个无数据的省份),不少省份的土地出让金占财政收入比重较大,占比超过30%的省份有14个,江西( 农用地、 商住地、 工业地) 占比为75%,位列第一;重庆、江苏( 农用地、 商住地、 工业地) 安徽( 农用地、 商住地、 工业地) 超过60%,河南( 农用地、 商住地、 工业地) 浙江( 农用地、 商住地、 工业地) 超过50%,湖南( 农用地、 商住地、 工业地) 河北( 农用地、 商住地、 工业地) 四川( 农用地、 商住地、 工业地) 山东( 农用地、 商住地、 工业地) 广西( 农用地、 商住地、 工业地) 等5省份超过40%,海南( 农用地、 商住地、 工业地) 广东( 农用地、 商住地、 工业地) 、天津等3省份超过30%。

  2017年,在楼市密集严厉调控下,一些城市的土地出让金有所下滑,这影响着部分地方政府的财政收入,是否会动摇政府调控政策的决心。

  兰州( 农用地、 商住地、 工业地) 厦门( 农用地、 商住地、 工业地) 合肥( 农用地、 商住地、 工业地) “松绑调控”与其土地出让金下滑有关吗

  1月5日,兰州市发文对部分区域取消限购;继续限购区域则取消限购社保、纳税证明,但同时加码实施限售,需满3年才可交易。因此,兰州市被一些媒体和业内人士认为是2018年首 个松绑限购城市。1月8日,兰州市住建部门回应称,“此次政策调整不是放松调控,而是落实分类调控、因域施策,提高调控的精准性。”

  1月8日,根据厦门市公开的《政府工作报告》,厦门市今年将实行房地产差别化调控,支持改善需求等。此举也被外界视为当地楼市松绑的信号。

  1月3日,合肥市相关部门在回应相关房企土地开发及价格问题时称,商品住宅价格实行市场调节价,政府价格部门不得核定商品房价格。这一回复被一些人士解读为合肥将取消政府限价,这个解读引发外界议论并成为当时的热点。1月6日,合肥市物价、国土部门回应称此网络解读为误读,将继续严格执行国家宏观调控政策,严格执行合肥市政府相关文件规定。

  记者在查阅《2017年土地交易报告》时发现了一个巧合,上述出现楼市松绑传闻或信号的3个城市的土地出让金均有较大幅度下降,2017年合肥市土地出让金为570.1亿元,同比下降35%;兰州市土地出让金为69.6亿元,同比下降22%;厦门市土地出让金为425.8亿元,同比下降14%。

  如何看待兰州等城市的楼市调控的这种巧合及市场传言?易居研究院智库中心研究总监严跃进对《中国经济周刊》记者表示:“单纯看此次限购松绑,与土地财政并没有直接关系,主要还是因为房企销售的问题。”

  他认为,兰州土地市场的交易目前不太活跃,预计后续随着兰州到成都、兰州到乌鲁木齐( 农用地、 商住地、 工业地) 、兰州到青海( 农用地、 商住地、 工业地) 、兰州到银川( 农用地、 商住地、 工业地) 等高铁建成,兰州将会成为西部的一个较有活力的城市,那个时候土地交易会更活跃,或将会为当地政府带来很大的财政收入。